2019房地产估价师教材理论方法第十二考点：制定估价作业方案

制定估价作业方案

　　一、估价作业方案的含义和内容

　　做什么、什么时候做、由谁来做以及如何去做，是保质、按时完成估价项目的未来行动计划。

　　二、制定估价作业方案的思路(熟悉)

　　(1)拟采用的估价估价方法和估价技术路线

　　在搜集资料前先初步确定估价方法。各种估价方法之间，可以同时采用，以相互验证，而不能相互替代;可以相互弥补;可以相互引用。

　　【重点】确定估价方法的规定：

　　对于同一估价对象，宜选用两种及两种以上的估价方法;

　　有条件选用比较法估价的，应当以比较法为主要的估价方法;

　　收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法;

　　具有开发或再开发潜力的房地产估价，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法;

　　在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

　　上述选用两种及两种以上估价方法，不包括估价方法之间引用的情况。

　　【单选题】某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了(　)。

　　A.假设开发法和基准地价修正法两种方法

　　B.假设开发法和成本法两种方法

　　C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法

　　D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是制定估价作业方案的思路。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。参见教材P404。

　　(2)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

　　(3)预计需要的时间、人力和经费

　　随着估价对象的复杂以及估价精度要求的提高，估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工。有时还需要聘请其他领域的专家协助，将其专业工作成果作为估价报告的附件，并在“重要专业帮助”中加以说明。

　　(4)估价作业步骤和时间进度安排

　　采用线条图和网络计划技术。

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