2018房地产估价师教材考点:比较法及其运用之搜集交易实例

　　搜集交易实例

　　一、搜集大量交易实例的必要性（了解）

　　只有拥有了估价对象所在地的大量 的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围;

　　才能选择出符合一定数量和质量 要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。

　　搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累 ，这样才能保证运用时有足够多的交易实例可供选用。

　　二、搜集交易实例的途径（熟悉）

　　(1)走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。

　　(2)访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。

　　(3)查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料。

　　(4)向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。

　　(5)查阅网站、报刊上有关房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。

　　(6)同行之间相互提供。

　　三、搜集交易实例的要求（掌握）

　　搜集信息完整、真实、准确的交易实例。

　　搜集交易实例的内容：

　　①交易对象基本状况：如名称、坐落、规模(面积)、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年月、建成年份、建成年代)、建筑结构、周围环境等。

　　②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等;

　　③交易方式;

　　④成交日期;

　　⑤成交价格，包括总价、单价及计价方式(按建筑面积/套内建筑面积/使用面积计价);

　　⑥付款方式，例如是一次性付款/分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比例);

　　⑦融资条件，如首付款比例、贷款利率、贷款期限等;

　　⑧交易税费负担，如买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由买方负担或卖方负担等;

　　⑨交易目的，如卖方为何而卖，买方为何而买，以及是否有急于出售、急于购买等特殊交易情况。

　　四、建立交易实例库（了解）

　　是基础性工作，房地产估价机构核心竞争力。