2018房地产估价师考试讲义第三章第一节房地产价格的含义和形成条件

　　第一节房地产价格的含义和形成条件

　　房地产估价本质上是评估房地产的价值。

　　1.房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，如以房地产作价出资入股换取技术、设备等。

　　2.房地产价格的形成条件(三条件)：有用性，稀缺性，有效需求

　　(1)有用性

　　(2)稀缺性

　　(3)有效需求(意愿+购买能力)

　　注意区分：需要的概念

　　需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力的需要，才是有效需求。

　　房地产既是满足生产、生活需要的生产要素或消费品，又是可以带来租赁、增值收益的投资品，对其需求有“为用而买”的自用需求(也称为自住需求、消费需求)，还有“为租而买”的投资需求和“为卖而买”的投机需求。

　　价格实质上是商品经济(或市场经济)这种经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用：价格上涨，以便抑制过多的消费和扩大生产;价格下降，以便刺激消费、减少生产和消除过多的存货。