2018房地产估价师考试讲义第二章第一节房地产的含义

　　第一节房地产的含义

　　一、房地产的定义

　　房地产指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。

　　二、土地、建筑物和其他相关定着物的含义(熟悉)

　　1.土地的含义：

　　土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域

　　土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限

　　土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限

　　例如，政府出让国有建设用地使用权的地块土地，其地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或城市规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。(与测量知识印证)

　　2.建筑物的含义：:

　　广义建筑物包括房屋和构筑物，狭义仅指房屋。

　　房地产估价中一般将建筑物作广义理解，是指用建筑材料构筑的空间和实体。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生活活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。(房屋与构筑物的区别：房屋有内部空间，构筑物没有内部空间，或者人们只在其外部活动)。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。

　　3.其他相关定着物的含义(熟悉)

　　其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。

　　三、房地产实物、权益和区位的含义

　　1.房地产实物的含义(考点在相关知识部分)

　　房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要建筑、测绘等专业知识。

　　房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的;实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何;组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，例如住宅的户型如何。

　　2.房地产权益的含义(掌握)

　　房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

　　房地产权益以房地产权利为基础，包括：

　　①拥有的房地产权利。——房屋所有权，建设用地使用权。

　　②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。——设立了抵押权或租赁权、地役权的房屋所有权或建设用地使用权。

　　③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。——对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。②和③要能区分

　　④额外的利益或好处。——屋(顶)盖或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取经济收入。

　　中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

　　(1)房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利(四项权能)。

　　所有权形式有：单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。

　　——单独所有，指房地产由一个单位或个人享有所有权。

　　——共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权(区分份额);共同共有人对共有的房地产共同享有所有权(不区分份额)。

　　——建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(是一种复合性的权利，专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持份权+因共同关系所产生的成员权)。

　　【判断题】房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。参见教材P50。

　　(2)建设用地使用权

　　建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　按照取得方式，建设用地使用权可分为：出让、划拨、租赁、作价出资或者入股、授权经营。

　　(3)宅基地使用权

　　宅基地使用权人(主要是农村集体经济组织内部的成员才有的权利)依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施;

　　(4)土地承包经营权

　　也是农村集体经济组织内部成员才能拥有的权利。

　　(5)地役权

　　地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。

　　最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。地役权还有排水地役权、眺望地役权等。

　　【例题】设立地役权通常会使(　)。

　　A.供役地的价值下降

　　B.需役地的价值下降

　　C.供役地与需役地的价值都下降

　　D.供役地与需役地的价值都上升

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。参见教材P51。

　　(6)抵押权

　　抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

　　(7)租赁权

　　以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。

　　例如，房屋承租人与出租人签订了一个租赁期限为10年的房屋租赁合同，承租人即取得了该房屋10年期限的租赁权。

　　上述房地产权利中，租赁权是债权，其余属于物权。

　　(8)物权与债权

　　债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。因此，债权被称为“相对权”、“对人权”。

　　物权是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又被称为“绝对权”、“对世权”。

　　在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权;有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。即“物权优先”、“时间优先”。

　　所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。

　　【例题】房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。参见教材P52。

　　房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修等实物状况的影响，又受产权性质及其是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法建筑，或者其产权是完全产权还是部分产权，价值就有很大的差异。两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

　　三、房地产区位的含义(掌握)

　　房地产区位(location)是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。

　　(1)一宗房地产的位置包括：①坐落;②方位;③与相关场所的距离;④临街(路)状况;⑤朝向;⑥楼层。

　　(2)一宗房地产的交通条件

　　是指进出该房地产的方便程度——通达性，可分为从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性。

　　用“可及性”表达从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。

　　用“便捷性”表达从该房地产去别的地方——“出去”的方便程度，是为了更好地描述和评判一宗房地产的交通条件。

　　(3)一宗房地产的外部配套设施，是指该房地产外部(用地红线外)的基础设施和公共服务设施。如果是该宗房地产内部(用地红线内)的配套设施，则属于该房地产的实物因素。(容易混淆的考点)

　　(4)一宗房地产的周围环境，是指该房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。

　　【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有(　)。

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、楼层

　　C.环境景观

　　D.土地开发程度

　　E.房屋完损等级

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。(1)位置包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等;(2)交通条件是指进出该房地产的方便程度，即通达性;(3)外部配套设施是指该房地产外部(用地红线外)的基础设施和公共服务设施;(4)周围环境是指该房地产的自然环境、人文环境和景观。参见教材P53。

　　四、房地产的其他名称(了解)

　　(1)不动产---法律上使用

　　(2)物业----房屋及配套的设施设备和相关场地

　　(3)real estate和real property---英语翻译

　　五、房地产的基本存在形态(了解)

　　房地产——可单指土地、可单指建筑物，也可指土地与建筑物的综合体

　　土地——仅指土地部分

　　建筑物——仅指建筑物部分

　　房地——专指土地和建筑物的综合体

　　无建筑物的土地：

　　这是一块无建筑物的空地。

　　(b)有建筑物的土地：

　　该块土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在;②考虑建筑物存在的影响。

　　(c)建筑物：

　　建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在;②考虑土地存在的影响。

　　(d)房地：

　　下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。(房地合一)