2018年房地产估价师考试章节辅导:移动平均法

第五节 移动平均法

　　移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。

　　一、简单移动平均法

　　【例10-4】某类房地产2004年各月的价格如表10-5中第2列所示。由于各月的价格受某些不确定因素的影响，时高时低，变动较大，如果不予分析，不易显现其发展趋势。如果把每几个月的价格加起来计算其移动平均数，建立一个移动平均数时间序列，就可以从平滑的发展趋势中明显地看出其发展变动的方向和程度，进而可以预测未来的价格。

　　在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多，变动周期长，则可以采用每6个月甚至每12个月来计算;反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。对本例房地产2004年的价格，采用每5个月的实际值计算其移动平均数。计算方法是：把1～5月的价格加起来除以5得684元/㎡，把2～6月的价格加起来除以5得694元/㎡，把3～7月的价格加起来除以5得704元/㎡，依此类推，见表10-5中第3列。再根据每5个月的移动平均数计算其逐月的上涨额，见表10-5中第4列。

　　某类房地产2004年各月的价格(元/㎡) 表10-5

　　假如需要预测该类房地产2005年1月的价格，则计算方法如下：由于最后一个移动平均数762与2005年1月相差3个月，所以预测该类房地产2005年1月的价格为： 762+12×3=798(元/㎡)

　　二、加权移动平均法

　　含义：将估价时点前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对实际值加权的理由，与平均增减量法和平均发展速度法中所讲的相同。