2018年房地产估价师考试章节辅导:成本法的基本公式

第三节 成本法的基本公式●

　　一、成本法最基本的公式 房地产价值=重新购建价格一折旧

　　□上述公式可根据两类估价对象而具体化：■新开发的房地产 ■旧的房地产

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式

　　分为：①新开发的房地、②新建成的建筑物、③新开发土地

　　㈠ 适用于新开发的房地的基本公式 新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　㈡ 适用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　㈢ 适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　新开发土地包括填海造地、开山造地、征收土地并进行“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，征收房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地等。

　　【注意】新开发的房地产用成本法估价不存在物质折旧，但应考虑其选址是否适当、规划设计是否合理、工程质量的优劣、周围环境和景观的好坏、该类房地产的供求状况等，全面衡量其功能折旧、外部折旧以及可能的增值因素，予以适当减价或增价调整。

　　新开发区某宗地土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地的总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数

　　上式中：

　　开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积÷开发区用地总面积×100%

　　实际测算时分3大步骤：①计算开发区全部土地的平均价格。②计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。③计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整。

　　【例7-1】 某成片荒地面积2km2，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。

　　【解】求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：

　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润

　　=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率

　　得出：

　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)

　　该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷[(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率) ×可转让熟地面积]

　　=(取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息)÷[(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率) ×该荒地总面积×可转让熟地面积比率]

　　= [120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5]/[1-(2%+5.5%+10%)×2000000×60%]=436(元/㎡)

　　一次投入的本息 开发成本和管理费本息

　　【注意】此类题目还可以从成本的基本构成出发，就可以计算出来，无需记公式。销售费用在开发完成时投入，故销售费用不计投资利息。开发利润为成本利润率

　　三、适用于旧的房地产的基本公式

　　1、旧房地的成本法的基本公式为

　　旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧

　　旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

　　□上式两个公式为求取房地重新购建价格的两个路径

　　□必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损

　　2、旧建筑物的成本法基本公式为　 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧