2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产价格的构成

第二节 房地产价格的构成

　　下面以取得开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分房地产价格构成。房地产价格通常由7大项构成：①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④销售费用;⑤投资利息;⑥销售税费;⑦开发利润。

　　一、土地取得成本 用地取得途径3种

　　是指取得房地产开发用地的必要支出。目前，其构成因取得开发用地取得的途径不同而不同。

　　㈠ 市场购置的土地取得成本

　　构成：购买土地的价款和应由kfs(买方)缴纳的税费。具体为：①土地使用权购买价格：用市场法、基准地价修正法、成本法求取;②买方应缴纳的税费：契税、印花税、交易手续费等。

　　㈡ 征收土地的土地取得成本

　　□构成：①征地补偿安置费用、②相关税费和③出让金等费用。

　　■征地补偿安置费用(征地补偿费)：①土地补偿费、②安置补助费、③地上附着物和青苗的补偿费、④安排被征地农民的社会保障费用 →根据有关规定标准或市场法求取

　　■相关税费：①征地管理费、②耕地占用税、③耕地开垦费、④新菜地开发建设基金、⑤政府规定的其他有关费用。 →依有关规定标准求取

　　■出让金等费用。 →依有关规定标准或用市场法求取

　　㈢ 征收房屋的土地取得成本

　　□构成：①房屋拆迁补偿安置费用、②相关费用和③出让金等费用。

　　■房屋拆迁补偿安置费用：①被征收房屋的房地产市场价格;②室内自行装饰装修补偿金额;③搬迁补助费;④安置补助费;⑤停产停业的补偿费(非住宅房屋)。 →市场法或依规定标准求取

　　■相关费用：①拆迁管理费;②拆迁服务费;③估价费;④拆除和渣土清运费。→求取：同上

　　■出让金等费用。 →依规定标准或用市场法求取

　　二、开发成本(=土地开发成本+建筑物建设成本)

　　□含义：指在取得开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。包括：6项

　　■勘察设计和前期工程费：市场调查、可行性研究、工程勘察、环评、规划及建筑设计、建筑工程招投标、“三通一平”及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。P216

　　■建筑安装工程费：土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。

　　■基础设施建设费：规划要求配套的道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的建设费用。

　　■公共配套设施建设费：规划要求配套的教育、医疗卫生、文体、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。

　　■其他工程费：工程监理费、竣工验收费等。

　　■开发期间税费：有关税收和政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。

　　★公共配套设施建设费等费用在土地开发成本、建筑物建设成本之间合理分摊。

　　三、管理费用=(土地取得成本+开发成本)×管理费用率

　　□含义：为组织和管理开发经营活动的必要支出，包括kfs的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

　　四、销售费用(销售成本)=销售费用×百分率

　　□含义：指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产的必要支出，包括广告宣传费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应区分销售前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告宣传费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般在销售前发生，销售代理费一般与销售同时发生。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。建成前半年投入广告宣传等销售费用

　　五、投资利息

　　㈠ 投资利息的含义：在房地产开发完成或实现销售前发生的所有必要费用应计算的利息。

　　㈡ 投资利息的计算——把握6个方面

　　1.应计息的项目：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用。销售税费一般不计算利息。

　　□市场购买土地取得成本：①土地使用权购买价格;②买方应缴纳的税费。

　　□征收土地取得成本：征地补偿安置费用、相关税费和出让金等费用。①征地补偿安置费(征地补偿费)：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。②相关税费：征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、其他费。③出让金等费用。

　　□征收房屋土地取得成本：房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和出让金等费用。A.被征收补偿安置费：①被征收房屋的房地产市场价格;②室内自行装饰装修补偿金额;③搬迁补助费;④安置补助费;⑤停产停业的补偿费(非住宅房屋)。B.相关费用：①拆迁管理费;②拆迁服务费;③估价费;④拆除和渣土清运费。C.出让金等费用。

　　2.计息周期：是计算利息的单位时间，通常为年。

　　3.计息期。各项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度。准确估算某项费用的计息期，通常假设费用在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。

　　□成本法中，建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，其终点一般是估价时点。

　　□估价对象为现房：一般是假设估价对象在估价时点竣工验收完成。

　　□估算建设期用类似市场法求取。

　　□土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额：应按它们在估价时点的正常水平估算。

　　□某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度。起点是该费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售。假设费用均匀发生，并视为集中发生在该时间段的其中。

　　4.计息方式

　　□单利计息： I=P×i×n F=P(1+i×n)

　　□复利计息： F=P(1+i)n I=P[(1+i)n-1]

　　□在本金相等、计息的周期数相同时，若利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)单利计息的利息少，复利计息的利息多;若要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应不同，其中单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设il为单利利率，i2为复利利率，并令n期末单利计息与复利计息的本利和相等，即通过 P(1+il×n)=P(1+i2)n

　　可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：

　　i1=[(1+ i2)n一1]/n 或者 i2=(1+ il×n)1/n一1

　　由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，因此，实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。

　　由此可见，单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存人)。

　　5.利率

　　□利率有单利、复利利率，存款、贷款利率，名义、实际利率等。在单利利率和复利利率之间选取不同的利率，应采取相对应的计息方式，选用不同的计息方式，应采取相对应的利率，不能混淆。

　　□名义利率和实际利率。假设名义年利率为r，一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m，至n年末时，在名义利率下的本利和为： F=P(1+r/m)n×m

　　可通过令一年末名义利率与实际利率的本利和相等来找出名义利率与实际利率的关系。

　　在名义利率下的一年末本利和为： F=P(1+r/m)m

　　假设实际年利率为i，则在实际利率下的一年末本利和为： F=P(1+i)

　　所以 P(1+i)=P(1+r/m)m 得出 i=(1+r/m)m-1

　　名义利率与实际利率的关系，也可通过利率的计算公式得出：

　　i=(F-P)/P =P[(1+r/m)m-P]/P =(1+r/m)m-1

　　六、销售税费=售价×销售税费率

　　□含义：指销售已经开发完成的房地产或预售未来开发完成的房地产应由kfs(卖方)缴纳的税费。

　　■销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加(简称“两税一费”)。5.5%

　　■其他销售税费：印花税、交易手续费等。

　　销售税费通常是售价的一定比率，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。

　　□销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费。——评估价值是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。

　　□销售税费一般不包括由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。

　　■土地增值税：以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据，每笔转让房地产取得的增值额可能不同，从而应缴纳的土地增值税会有所不同

　　■企业所得税：以企业为对象缴纳，不同企业应缴纳的企业所得税会有所不同

　　七、开发利润

　　□含义：指kfs(业主)的利润，而不是建筑承包商的利润。

　　□建筑承包商的利润包含在建筑安装工程费等费用中。

　　□在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先估算的。运用成本法估价需要先估算出开发利润。

　　在估价中，估算开发利润应掌握下列4点：

　　1、开发利润含土地增值税、企业所得税——简称税前利润

　　开发利润=开发完成后的房地产价值―土地取得成本-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费

　　2、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润

　　3、开发利润=基数×相应利润率。其计算基数和相应的利润率有下列4种：

　　□计算基数=土地取得成本+开发成本，相应利润率可称为直接成本利润率，即

　　直接成本利润率=开发利润÷(土地取得成本+开发成本)

　　□计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应利润率可称为投资利润率，即

　　投资利润率=开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)

　　□计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应利润率可称为成本利润率，即： 成本利润率=开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)

　　□计算基数=开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即

　　销售利润率=开发利润÷开发完成后的房地产价值

　　在销售利润率下，因为

　　开发利润=房地产价值×销售利润率=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润)×销售利润率

　　所以 开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×销售利润率÷(1-销售利润率)

　　▓估算开发利润时要弄清利润率的内涵，注意计算基数与利润率的匹配。选取不同的利润率，应采用相应的计算基数：采用不同的计算基数，应选取相应的利润率。同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种利润率和与之相应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。注意：计算基数与相应的利润率要对应，同一宗房地产开发项目利润只有一个。

　　4、利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。

　　将上述房地产价格各个构成部分累加得到的一般是房地产的总价。求取房地产的单价需将该总价除以商品房总面积(建筑面积或套内建筑面积等)，而不是除以开发项目所有建筑物总面积。

　　房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　销售税费=房地产价值×销售税费率 开发利润率=房地产价值×销售利润率

　　房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+房地产价值×(销售税费率+销售利润率)

　　房地产价值=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)÷[1-(销售税费率+销售利润率)]