2018年房地产估价师考试章节辅导:成本法的基本原理

第七章 成本法

第一节 成本法的基本原理

　　一、成本法的含义◎

　　1、成本法的相关概念

　　□含义：是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法;具体说，是求取估价对象在估价时点上的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　□重新购建价格指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

　　□成本法的本质是以房地产重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。

　　2、成本法中的“成本”的含义

　　成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价格的方法。成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。积算价格

　　二、成本法的理论依据◎

　　□理论依据是生产费用价值论——商品价格是依据其生产所必要的费用而决定。卖方角度：房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。买方角度：房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。

　　□一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设的必要支出及应得利润，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价(包含开发建设的必要支出和应得利润)。因此，估价师便可以根据开发建设估价对象的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值。

　　□成本法中的折旧可以视为一种房地产状况调整。

　　□成本法与市场法的区别：看“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。

　　■可比实例价格：直接来源于市场上类似房地产的成交价格——市场法

　　■重新购建价格：通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本——成本法

　　□成本法中房地产价格各个构成部分以及建筑物折旧的求取，通常会采用市场法。

　　三、成本法适用的估价对象和条件●

　　㈠成本法适用的估价对象●

　　适用对象：新开发的房地产、可假设重新开发建设的现有房地产(即旧的房地产)、在建工程、计划开发建设的房地产。很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等公益、公用为目的的房地产;化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产，单纯建筑物或者其装饰装修部分。

　　房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿，通常采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌;全部损毁的，需要用重置或重建的办法来解决。房地产不够活跃或类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。

　　适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产价值时，通常先评估该整幢住宅楼平均每单位面积的价值，在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到住宅的价值。成本法评估开发区中某块土地的价值，通常也与此类似。

　　㈡成本法估价需要具备的条件●

　　□具体一宗房地产的价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长时期内平均来看的，且需要具备两个条件：一是自由竞争(即可自由进退的市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。

　　□价格围绕“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。

　　四、成本法的理想假设条件●

　　理想假设条件：①价格正好等于成本加平均利润;②供给正好等于需求;③假设有某个因素引发了供大于求。现实中很难满足上述条件，在运用成本法估价时要注意“逼近”理想假设条件。其中最主要的是要注意3个问题：①采用客观成本而非实际成本。②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需要，评估时应进行适当的减价调整。③在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。供过于求时，在客观成本的基础上调低评估值。评估价值=客观成本①-功能折旧②-外部折旧③。

　　【判断】成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。

　　五、客观成本和实际成本的含义●

　　客观成本(正常成本)是假设重新开发建造时大多数开发商的一般花费;实际成本(个别成本)是某个具体的开发商的实际花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。

　　六、成本法估价的操作步骤◎

　　4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料。②测算估价对象重新购建价格。③测算建筑物折旧。④求取估价对象积算价格。

　　七、在学习本节是注意一下几个细节◎

　　1.供大于求→价格下降→利润率降低→房地产投资减少→房地产开发量缩减→供给减少→价格上升→利润率上升→房地产投资增加→房地产开发量→供给增加→价格下降……

　　2.当求大于供时，房地产价格可能大大高于开发减少成本;反之依然。

　　3.成本法估价较费时费力，测算重新购建价格和折旧有较大难度。成本法主要适用于评估建筑物是新的或比较新的房地产价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产价值。