2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产状况调整

第七节 房地产状况调整

　　一、房地产状况调整的含义◎

　　□含义：把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

　　□可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况。除了期货房地产(如期房)的成交价格外，可比实例房地产状况一般是其成交日期时的状况。估价对象房地产状况应是其需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在估价时点时的状况。

　　二、房地产状况调整的内容●

　　□房地产状况调整——区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整

　　□房地产状况调整：是市场法的一个难点和关键(构成房地产状况的因素多而复杂)

　　㈠区位状况调整的内容 ●

　　□相关概念。区位状况：是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况调整：将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。

　　□区位状况比较调整的内容：位置(所处的方位、距离、朝向、楼层等)、交通(进、出的方便程度)、周围环境和景观(自然环境、人文环境和景观等)、外部配套设施(基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素。

　　㈡实物状况调整的内容●

　　□相关概念。实物状况：是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。实物状况调整：将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产的实物状况下的价格。

　　□实物状况比较、调整的内容有：

　　■土地实物状况：面积(大小)、形状(规则与否)、进深、宽深比、地势(高低)、土壤及地基状况、基础设施完备程度(属可比实例、估价对象之内的部分)和场地平整程度等影响房地产价格的因素。

　　■建筑物实物状况：建筑规模(面积大小)、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率(得房率)、层高、完损程度(工程质量、建筑物年龄、维修养护情况)等影响房地产价格的因素。

　　㈢权益状况调整的内容●

　　□相关概念。权益状况：是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。权益状况调整：将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

　　□权益状况比较、调整的内容主要有：土地使用期限、城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整。

　　三、房地产状况调整的思路●

　　□状况调整的总思路：①以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产与估价对象房地产状况进行直接比较;②或设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象房地产状况进行间接比较。若实例房地产状况优于对象房地产状况则应对实例成交价格进行减价调整;反之，则进行增价调整。

　　□较具体的思路如下：

　　1.确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的。应针对估价对象这类房地产的使用性质，确定对其价格有影响的各种房地产自身因素。→确定影响同类物业价格自身)因素

　　居住：讲求宁静、安全、舒适 商业：着重繁华度、交通条件 工业：强调对外交通运输和基础设施条件 农业：重视土壤、排水、灌溉条件

　　2.判定估价对象和可比实例在这些因素方面的状况，将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。→找状况差异

　　3.将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。根据不同的具体情况，将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。状况差异→价格差异

　　4.根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同，其权重应有所不同;不同使用性质的房地产，同一影响因素对价格的影响方向和程度不一定相同，其权重应有所不同。价格差异→价格调整

　　四、房地产状况调整的方法●

　　□调整的方法有百分率法、差额法

　　■采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式

　　可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　■采用差额法进行房地产状况调整的一般公式

　　可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　□在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为±R%(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为+R%;低时，为-R%)，则：

　　□具体调整的方法2种：直接比较调整、间接比较调整

　　■直接比较调整(参见表6-3)一般是：①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况因素。②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。③以估价对象的房地产状况为基准(通常将其在每种因素方面的分数定为100分)，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况逐个因素进行比较、评分。④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。

　　房地产状况直接比较表　　　　　　　　　　表6-3

　　采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：

　　上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。

　　■间接比较调整(见表6-4)：以此标准房地产状况为基准(通常将其在每种因素方面的分数定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐个因素进行比较、评分。若估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况好的，则所得的分数就高于100分。

　　房地产状况间接比较表　　　　　　　表6—4

　　采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：

　　标准化修正 房地产状况调整

　　分母的括号内的数字为实例房状况相对于标准房状况的得分，分子的括号内的数字：对象房状况相对于标准房状况的得分。

　　间接比较调整的两个步骤：第一步，将实例在其房地产状况下的价格，调整为在标准房地产状况下的价格，用公式表达为：

　　标准化修正

　　第二步，将可比实例在标准房地产状况下的价格，调整为估价对象房地产状况下的价格，用公式表达为：

　　□房地产状况调整中，可根据每种因素的具体情况而分别予以调整，例如土地使用期限调整、容积率调整、建筑物年龄调整、楼层调整、朝向调整等。

　　【例】假设估价对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢20世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼的4层。为评估该套住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/㎡;乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/㎡;丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/㎡。并假设通过对估价对象所在地区同类5层、6层住宅楼中的住宅交易价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数如表6-5，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。则对甲、乙、丙三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：

　　×(105%)/(100%)=3045 元/㎡

　　5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数　　表6-5