2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产的种类

第三节 房地产的种类

　　一、按用途划分的种类◎10类

　　□居住房地产、非居住房地产(商业、办公、工业、农业、特殊用途)

　　1. 居住房地产：普通住宅、高档公寓、别墅、单身职工宿舍、学生宿舍等。

　　2. 商业房地产：商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。

　　3.办公房地产：商务办公楼(写字楼)、行政办公楼等。

　　4.旅馆房地产：宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

　　5.餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

　　6.体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。

　　7.工业地产：包括厂房、仓库等。

　　8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

　　9.特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

　　10.综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。

　　二、按开发程度划分的种类◎5类

　　□生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

　　□毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。

　　□熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

　　□在建工程：指地上建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产。

　　□现房：指地上建筑物已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

　　三、按实物形态划分的种类●

　　⑴土地：空地和有建筑物的土地;⑵建筑物。可分为已建造完成的建筑物(新建筑物、旧建筑物)和尚未建造完成的建筑物(在建、停缓建)。⑶土地与建筑物的综合体。分为现房和在建工程。⑷房地产的局部，如整幢公寓中的某层、某套;⑸未来状况下的房地产：期房;⑹已经消失的房地产;⑺现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如建筑物的装饰装修部分。⑻以房地产为主的整体资产或包含有其他资产的房地产。通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产逐项进行估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价;除非是评估它的清算价值。⑼整体资产中的房地产。

　　四、按权益状况划分的种类●20类

　　⑴“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。⑵“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产。⑶“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。⑷共有的房地产。⑸部分产权的房地产。⑹有租约限制的房地产。⑺设立了地役权的房地产。⑻设立了抵押权的房地产。⑼有拖欠建设工程价款的房地产。⑽已依法公告列入征收、征用范围的房地产。⑾被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。⑿开发建设手续不全的房地产。⒀房屋所有权、土地使用权不明确或权属有争议的房地产。⒁临时用地或临时建筑的房地产。⒂违法占地或违法、违章建筑的房地产。⒃房地产的租赁权。⒄地役权。⒅房地产的抵押权。⒆房地产的空间利用权。⒇房地产中的无形资产。

　　五、按是否产生收益划分的种类○

　　□按照房地产否产生收益，分为收益性房地产和非收益性房地产

　　□收益性房地产：指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产：指不能直接产生经济收益的房地产。

　　□收益性房地产采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价。

　　□判定房地产是收益性还是非收益性，是看该类型的房地产是否具有直接产生经济收益的能力。

　　六、按经营使用方式划分的种类○4类

　　□种类：1.出售型房地产。2.出租型房地产。3.营业型房地产。4.自用型房地产。□分类意义：对选用估价方法特别有用，出售型：市场法;出租或营业型：收益法;自用型：成本法