2018年房地产估价师考试章节辅导:房地产估价的现实需要

第三节 房地产估价的现实需要

　　一、国有建设用地使用权出让的需要●

　　□招标——出让人：招标底价，投标人：投标价格

　　□拍卖——出让人：拍卖底价(保留价)、起叫价，竞买人：最高应价或报价

　　□挂牌——出让人：挂牌底价(保留价)、起始价，竞买人：最高报价

　　□协议——出让人：出让价格、协议出让最低价，使用者：最高出价

　　□无论哪种出让方式，都需要对拟出让的土地使用权进行估价，为出让人确定招标底价，拍卖、挂牌的底价、起叫(始)价，协议出让最低价，为投标人、竞买人、土地使用者确定报价、应价或出让价等，提供参与依据。

　　二、房地产转让和租赁的需要●

　　□没有两宗完全相同的房地产，故每宗房地产的价值通常都不相同

　　□一般单位和个人对影响房地产价格的房地产质量、功能、新旧程度、产权状况、占有使用情况、市场行情等难以了解和作出相应的判断

　　□房地产转让、租赁：通常需要估价为确定转让价格、租金等提供参考依据

　　■购买房地产——了解拟购买房地产的市场价值，确定合适出价(卖方要价合理与否)

　　■出售房地产——了解拟出售房地产的市场价值，确定合适要价(买方出价合理与否)

　　■出租房地产——确定租金(租赁价格)

　　■收回租赁期限未到期的房地产：确定(应给予承租人的)补偿价格

　　■租赁权转让：评估权利金(租赁权价格)

　　三、房地产抵押贷款的需要●

　　□房地产是一种良好的用于担保的财产

　　□抵押贷款的7种需要

　　①初次抵押估价

　　②再次抵押估价——余额部分可再次抵押，但不得超出其余额部分

　　③增加抵押贷款估价：以同一抵押房地产向现一抵押权人再次抵押

　　④抵押期间估价——对抵押房地产的价值监测

　　⑤转抵押估价——将抵押房地产及其所担保债权转让给买受人

　　⑥续贷抵押估价——抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款

　　⑦处置抵押房地产估价

　　□贷款前期——提供房地产抵押价值评估、房地产贷款项目评价、抵押成数(抵押率)测算等服务

　　□贷款期间——提供抵押房地产及其价值动态评估

　　□贷款处置阶段——提供处置抵押房地产价值评估，提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务

　　四、房地产征收征用的需要 ●

　　□征收和征用的主要区别

　　征收：是强制收买——是所有权的改变，不存在返还问题

　　征用：是强制使用——是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应返还被征用人

　　□为了公共利益的需要，征收集体土地和城市不动产。因抢险、救灾等紧急需要而征用不动产。

　　□征地：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、社会保障费用

　　□房屋拆迁：■拆迁补偿　　　　■保障被征收人的居住条件

　　□征用房地产：使用补偿(补偿金额相当于租金)、损失补偿

　　■毁损的：补偿金额=毁损前后的价值之差　　■灭失的：补偿金额=被征用房地产的价值

　　□产权调换差价=所调换房屋的房地产市场价值-被拆迁房屋的房地产市场价值

　　五、房地产税收的需要 ◎

　　□有关房地产的税收种类很多，如房产税、地产税、土地增值税、契税，土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收通常是房地产价值、租金或以房地产价值、租金为基础的房地产余值、增值额、价格差额等。

　　□中国现行房地产税收：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、房地产税、土地增值税、契税

　　□相关税收：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。

　　六、房地产损害赔偿的需要 ●

　　□损害赔偿的类型有：

　　■因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的——城乡规划法

　　■建造建筑物妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失

　　■施工挖基础不慎使邻近房屋倾斜，造成邻近房地产价值损失

　　■未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失　　■工程质量缺陷造成房地产价值损失

　　■使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失

　　■对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损失

　　■异议登记不当，造成房地产权利人损害　■非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失

　　■其他房地产损害赔偿：用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产造成损害

　　七、房地产分割的需要 ◎

　　□房地产分割采取折价或拍卖、变卖方式

　　□土地：在价值平均分配的基础上进行面积不等的分配;按面积平均分割，还需“多退少补”

　　□房屋：通常按自然间实物分割，再根据各部分之间的价值差异“多退少补”

　　八、房地产保险的需要 ○

　　□投保时：评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据

　　□保险事故发生后：评估所遭受的损失或建筑物重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据

　　九、房地产争议调处和司法鉴定的需要●

　　□对拍卖、变卖、抵押、征收、征用、损害赔偿等活动在有关价格、补偿金额或为它们提供参考依据的估价报告或估价结果有异议。→复核或鉴定