2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（41）

　　第六节　投资组合和剩余技术

　　在收益法中，报酬率和资本化率都可以从房地产的物理构成(土地与建筑物)或资金构成(抵押贷款与自有资金)中求出各构成部分的报酬率和资本化率，或将其报酬率和资本化率运用到各构成部分上以测算其价值。

　　一、投资组合技术，主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

　　1、土地与建筑物的组合，综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可利用下列公式求出另外一种资本化率，综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。其公式如下：

　　Ro=L×RL +B×RB式中 L——土地价值占房地价值的比率;B——建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%。

　　2、抵押贷款与自有资金的组合，房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分为自有资金。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即： Ro=M*RM+(1-M)*RE 式中 Ro——综合资本化率;M——贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%～90%之间;RM——抵押贷款常数：RE——自有资金资本化率。抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似12，然后除以抵押贷款金额;或者将月抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以12。在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM+YM/[(1+YM)n-1]，其实就是年还款等额/抵押贷款金额。自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求，

　　二、剩余技术是当已知整个房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整个房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另一构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率折现，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。此外，把求得的未知构成部分的价值加上已知构成部分的价值还可得到整个房地产的价值。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。

　　1、土地剩余技术，土地剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率折现，即可求得土地的价值。直接资本化法的土地剩余技术公式

　　土地价值=(房地产净收益-建筑物价值*建筑物资本化率)/土地资本化率，报酬资本化法的土地剩余技术公式：

　　土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。例如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。

　　2、建筑物剩余技术与土地的剩余技术类似，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外，它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。

　　3、自有资金剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件(包括贷款金额、贷款利率、贷款期限等)计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。自有资金剩余技术的计算公式为：

　　自有资金权益价值=(房地产净收益-抵押贷款金额*抵押贷款常数)/自有资金资本化率

　　4、抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。抵押贷款剩余技术的计算公式为：