2017年房地产估价师《理论与方法》复习提纲（32）

　　第三节　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式：积算价格=重新购建价格一折旧，可以根据两类估价对象具体化：①新开发的房地产②旧的房地产。

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式

　　1、适用于新开发的房地的基本公式，

　　新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　2、适用于新建成的建筑物的基本公式，(不包含土地取得成本、以及与土地开发有关费用。)

　　新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　3、适用于新开发的土地的基本公式，

　　新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息十销售税费+开发利润

　　对于新开发区内的土地是成片开发，对于某宗土地的单价要考虑其可转让土地面积所占的比率，开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区 用地总面积×100%。实际测算时通常分为下列3大步骤进行：(1)计算开发区全部土地的平均价格。(2)计算开发区可转让土地的平均价格。(3)计算开发区某宗土地的价格。

　　新开发的房地产采用成本法虽然一般不存在物质折旧，但功能折旧、经济折旧和可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。

　　三、适用于旧的房地产的基本公式，旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧。