2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》第二章高频考点

　　第二章　房地产及其描述

　　第一节　房地产的含义

　　1.房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

　　2.房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。(P53)

　　第二节　房地产的特性

　　1.不可移动特性也称为位置固定性， 不可移动，即房地产的位置不可移动，它是房地产最重要的一个特性 ，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。(P59)

　　2.房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地总量不能增加。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。 (P61)

　　3.相互影响(P63)

　　(1)有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。

　　(2)有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。

　　4.易受限制(P64)

　　(1)政府对房地产限制的实现：管制权、征税权、征收权、充公权。

　　(2)由于房地产不可移动(不可搬走、不可携带)、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度、政策等变化的影响。

　　5.难以变现(P65)

　　影响某宗房地产变现能力的因素主要有：（1）该房地产的通用性；（2）该房地产的独立使用性；（3）该房地产的可分割转让性；（4）该房地产的价值大小；（5）该房地产的区位；（6）该房地产的开发程度；（7）该类房地产的市场状况。

　　6.保值增值(P65～66)

　　引起房地产价格上升的原因(五方面)：

　　对房地产进行投资改良——投资增值;

　　通货膨胀——保值;

　　外部经济——自然增值；

　　需求增加导致稀缺性增加——自然增值；

　　房地产使用管制改变——自然增值。

　　第三节　房地产的种类

　　1.“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整;“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。 (P68)

　　第四节　房地产状况描述

　　1.房地产权益状况描述(P77～78)

　　(1)土地权益状况描述

　　①土地所有权状况：国有、集体。

　　②土地使用权状况：建设用地使用权还是宅基地使用权；单独所有还是共有。

　　③土地使用管制情况：说明规划条件。

　　④土地利用现状：是否有房屋、林木等。

　　⑤出租或占用情况。

　　⑥他项权利设立情况：地役权、抵押权等。

　　⑦其他特殊情况：争议、手续、违法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。

　　(2)建筑物权益状况描述：

　　①房屋所有权状况：所有权人；共有、建筑物区分所有权。

　　②出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。

　　③他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。

　　④其他特殊情况：争议、手续、违法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。

　　⑤其他：如物业管理情况。

　　2.房地产区位状况描述(P78～79)

　　（1）位置描述：坐落、方位、距离、临街状况、朝向、楼层等。

　　(2)交通描述：道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况等。

　　(3)外部配套设施描述：基础设施(给排水、电力、通信、燃气、供热等)和公共服务设施(商业、教育、医疗、文化、体育等)。

　　(4)周围环境描述：自然环境、人文环境和景观。