2016房地产估价师《理论与方法》章节讲义：第十章（1）

　　第十章 长期趋势法及其运用

　　第一节 长期趋势法概述

　　长期趋势法的含义：

　　长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。所谓预测，就是由已知的过去和现在预先推测未知的未来。

　　长期趋势法的理论依据：

　　长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。就房地产价格而言，房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(具体是预测)某宗或某类房地产的未来价格时，可以搜集该宗或该类房地产过去和现在较长一段时间的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，从而找出该宗或该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗或该类房地产的未来价格比较肯定的推测和科学的判断，即评估(预测)出了该宗或该类房地产的未来价格。

　　长期趋势法适用的估价对象：

　　长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋 势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。

　　长期趋势法估价需要具备的条件：针对本知识点提问? 长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。

　　长期趋势法估价的操作步骤：

　　运用长期趋势法进行价格预测，一般分为4个步骤：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实;②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准(如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的方法与市场法中"建立比较基准"的方法相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图;③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型);④以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格。

　　长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。下面分节予以简要介绍。