2016房地产估价师《理论与方法》章节讲义：第九章（3）

　　第九章 假设开发法及其运用

　　第三节 现金流量折现法和传统方法

　　现金流量折现法和传统方法的定义：

　　房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法;二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

　　现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流人量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流人，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流人通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

　　净现金流量=现金流入量一现金流出量

　　现金流量折现法与传统方法的区别：

　　现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

　　(1)对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

　　(2)传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上(直接或最终折算到估价时点上)，然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2008年8月15日的价值，要把预测的在未来发生的各项收入和支出都折算到2008年8月15 日。如果预测该项目2011年8月15日开发完成后的房价(含地价)为5000元/m2，折现率为10%，则需要将这5000元/m2折现到2008年8 月15日，即在2008年8月15日来看的房价实际为：

　　(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

　　现金流量折现法和传统方法的优缺点：

　　从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求"先知先觉"，具体需要做到3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。