2016房地产估价师《理论与方法》章节讲义：第八章（6）

　　第八章 成本法及其运用

　　第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定

　　房屋完损等级评定的有关规定：

　　房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。

　　1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第678号)，并于同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。现将有关内容综合如下：

　　(1)房屋完损状况，根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分为下列5类：①完好房;②基本完好房;③一般损坏房;④严重损坏房;⑤危险房。

　　(2)房屋结构组成分为地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面;房屋装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修;房屋设备组成分为水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

　　(3)房屋完损等级的判定依据是：

　　(4)房屋新旧程度的判定标准是：①完好房：十、九、八成;②基本完好房：七、六成;③一般损坏房：五、四成;④严重损坏房及危险房：三成以下。房屋折旧的有关规定：针对本知识点提问? 1992年6月5日，建设部、财政部制定的《房地产单位会计制度--会计科目和会计报表》(建综[19921349号印发)对经租房产折旧作了有关规定。这些规定虽然是针对会计上的折旧和"经租房产"的，但其中房屋分类分等，以及房屋的耐用年限(寿命)、残值率等参数，对估价上求取建筑物的折旧有一定的参考价值。经租房产折旧的有关规定如下：

　　(1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为：

　　年折旧额=原价×(1一残值率)÷耐用年限

　　(2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等：

　　①钢筋混凝土结构

　　②砖混结构一等

　　③砖混结构二等

　　④砖木结构一等

　　⑤砖木结构二等

　　⑥砖木结构三等

　　⑦简易结构

　　(3)各种结构房屋的一般耐用年限见表8-2。

　　(4)房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值;清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用;残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。