2016房地产估价师《理论与方法》章节讲义：第八章（2）

　　第八章 成本法及其运用

　　第二节 房地产价格构成

　　土地取得成本：

　　土地取得成本也称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费(如土地和房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等)、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。

　　土地取得成本的具体构成因取得房地产开发用地的途径不同而有所不同。目前取得房地产开发用地的途径主要有3个：①通过市场购置取得;②通过征收集体土地取得;③通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径，选取上述三个途径之一来求取。

　　建设成本：

　　建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：

　　(1)勘察设计和前期工程费，如市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出。要注意场地平整费等费用与前述土地取得成本的衔接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清运和场地平整的费用或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等状况的熟地，则在此就只有部分或者没有场地平整费等费用。

　　(2)建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。

　　(3)基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者没有基础设施建设费。

　　(4)公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如公共厕所)等非营业性设施的建设费用。

　　(5)其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。

　　(6)开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。

　　有时需要将上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下，一般可将基础设施建设费归入土地开发成本;公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配;其他费用一般归入建筑物建设成本中。

　　管理费用：

　　管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出i包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例，如4%。因此，管理费用通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。

　　销售费用：

　　销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或者销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算，如为开发完成后的房地产价值的3%。

　　投资利息：

　　一)投资利息的含义

　　投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。

　　(二)投资利息的计算

　　计算投资利息需要把握下列5个方面：

　　1.应计息项目

　　应计息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

　　2.计息周期

　　计息周期是指计算利息的单位时间。它可以是年、半年、季、月等，通常为年。

　　3.计息期

　　计息期也称为计息周期数。为确定每项费用的计息期，首先要估算整个房地产开发项目的建设期。

　　4.计息方式

　　计息方式有单利和复利两种。单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息下，每期的利息是个常数。

　　5.利率

　　利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率、存款利率和贷款利率、名义利率和实际利率等。投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。