2020房地产估价师《制度与政策》考点精练题：房地产交易管理制度与政策

第六章　房地产交易管理制度与政策

　　判断题(判断题每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

　　1.房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。参见教材P137。

　　2.根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。参见教材P147。

　　3.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，还必须减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。参见教材P145～146。

　　4.商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。有约定的按约定，无约定的按规定。参见教材P132。

　　5.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。房地产转让分为有偿和无偿两种方式。参见教材P122。

　　6.房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人可以转让房屋所有权。参见教材P122。

　　7.以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的条件。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。参见教材P143。

　　8.房地产抵押人不一定是债务人。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的概念。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。参见教材P141。

　　9.商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。参见教材P130。

　　10.按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中按建筑面积进行登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。参见教材P133。

　　11.房屋赠与属于房地产交易行为。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。参见教材P121。

　　12.房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。开发商销售商品房后，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。参见教材P134。

　　13.房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同来继续承租，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。参见教材P136。

　　14.抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。参见教材P148。

　　15.在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的概念。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。参见教材P142。

　　16.根据国务院有关规定，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产销售中禁止的行为。销售中禁止的行为包括：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让。参见教材P131。

　　17.商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。当事人应当在合同中约定合同约定面积发生误差的处理方式。如没有约定，按规定处理。参见教材P133。

　　18.抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。参见教材P144。

　　19.抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。参见教材P144。

　　20.房地产继承属于双务行为，双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务;房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。无偿转让主要包括房地产赠与、继承等。参见教材P122。

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