2017年房地产估价师《制度与政策》冲刺试题及答案（20）

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划、以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。

　　1.乙公司通过市场分析、制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期(　)。

　　A.能保本而接受的最高地价

　　B.能保本而接受的最低地价

　　C.能取得正常利润而接受的最高地价

　　D.能取得正常利润而接受的最低地价

　　答案：D

　　解析：当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。能取得正常利润而接受的最低地价应是甲公司的最大希望。

　　2.目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为(　)。

　　A.增加税收

　　B.提高存贷款利率

　　C.调整土地供给结构

　　D.减少公共工程开支

　　答案：AD

　　解析：财政政策，是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策。主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收。

　　3.该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有70%以上用于建造90㎡以下的住房，则该指标为统计指标中的(　)。

　　A.结构相对指标

　　B.强度相对指标

　　C.比较相对指标

　　D.比例相对指标

　　答案：A

　　解析：结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。该指标的计算公式为：结构相对指标(%)=(总体内某部分或组的数值/总体总数值)×100%。

　　4.甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入(　)。

　　A.货币资金的期末余额

　　B.经营活动产生的现金流量

　　C.投资活动产生的现金流量

　　D.筹资活动产生的现金流量

　　答案：C

　　解析：现金流量表中，收回投资所收到的现金应包含在投资活动产生的现金流量中

　　5.乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为(　)。

　　A.绿地率

　　B.容积率

　　C.建筑密度

　　D.住宅和商业用地的面积

　　答案：ABC

　　解析：控制性详细规划的控制体系指标包括以下各项： (1)用地控制指标。包括用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。 (2)环境容量控制指标。包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。 (3)建筑形态控制指标。包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。 (4)交通控制指标。包括交通出入口方位、停车位。 (5)城市设计引导及控制指标。包括对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。 (6)配套设施体系。包括生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。

　　6.下列关于双方达成协议的表述中，正确的是(　)。

　　A.双方达成的是一种单务合同

　　B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

　　C.甲公司是乙公司的被代理人

　　D.甲公司开始支付的款项是一种定金

　　答案：BC

　　解析：双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。双方达成的是一种双务合同。定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。