2019房地产估价师制度与政策第八章考点：物业运营维护费用

物业运营维护费用

　　一、物业服务收费

　　(一)物业服务收费原则

　　应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。国家鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

　　(二)物业服务收费的价格管理方式

　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　【2013年真题】物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价(　)。

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。参见教材P226。

　　(三)物业服务收费的计费方式

　　1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　2.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　【例题】物业管理服务收费的计费方式主要包括(　)。

　　A.包干制

　　B.酬金制

　　C.社会服务费

　　D.社区服务费

　　E.一般服务费

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。参见教材P226。

　　(四)物业服务收费的费用构成

　　实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　【例题】实行包干制的物业服务费，其构成不包括(　)。

　　A.物业服务成本

　　B.法定税费

　　C.物业服务企业的酬金

　　D.物业服务企业的利润

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。参见教材P227。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　③物业管理区域清洁卫生费用;

　　④物业管理区域绿化养护费用;

　　⑤物业管理区域秩序维护费用;

　　⑥办公费用;

　　⑦物业服务企业固定资产折旧;

　　⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　⑨经业主同意的其他费用。

　　注意：物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　【例题】物业服务收费的费用构成包括(　)。

　　A.物业管理服务人员的工资

　　B.物业管理区域的清洁卫生费用

　　C.物业管理区域的绿化养护费用

　　D.物业服务企业的办公费用

　　E.物业共用设备的大修费用

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化养护费用;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业服务企业固定资产折旧;⑧物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。参见教材P227。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　【例题】酬金制物业服务费的构成包括(　)。

　　A.物业服务成本

　　B.物业服务支出

　　C.法定税费

　　D.物业服务企业的酬金

　　E.物业管理企业的利润

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。参见教材P227。

　　二、物业服务定价成本监审

　　(一)物业服务定价成本监审的定义

　　物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

　　物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

　　(二)物业服务定价成本监审的原则和依据

　　1.物业服务定价成本监审应当遵守的原则

　　(1)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。

　　(2)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

　　(3)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

　　(4)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

　　2.物业服务定价成本监审的依据

　　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

　　【例题】物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括(　)。

　　A.合法性原则

　　B.控制性原则

　　C.对应性原则

　　D.合理性原则

　　E.客观性原则

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是物业服务定价成本监审。(1)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定;(2)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用;(3)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应;(4)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。参见教材P227。

　　(三)物业服务定价成本的构成

　　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

　　三、住宅专项维修资金的使用

　　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　按照下列规定分摊：

　　(1)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

　　(2)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;

　　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

　　利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　【2017年真题】新建商品住房的电梯维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P229。

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