2019房地产估价师制度与政策第八章考点：物业管理概述

物业管理概述

　　一、物业管理基本概念

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　二、物业管理的基本特征

　　1.社会化：两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

　　2.专业化。

　　3.市场化：是物业管理最主要的特性。

　　三、物业管理服务的基本内容

　　(1)物业共用部位的维护与管理;

　　(2)物业共用设备设施的运行、维护和管理;

　　(3)环境卫生、绿化管理服务;

　　(4)机动车和非机动车的停放管理;

　　(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(6)物业装饰装修管理服务;

　　(7)物业档案资料的管理。

　　四、业主的建筑物区分所有权

　　建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

　　《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　(一)专有部分的所有权

　　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物专有部分：

　　①具有构造上的独立性，能够明确区分;

　　②具有利用上的独立性，可以排他使用;

　　③能够登记为特定业主所有权的客体。

　　业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制：例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。

　　业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　业主不得随意改变住宅的居住用途，如改变为经营性用房应在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。

　　(二)共有部分的共有权

　　《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

　　建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　建筑区划内的以下部分，应当认定为建筑物的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层或者设备层间等结构部分。

　　《物权法》第七十四条规定：

　　(1)建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;

　　(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;

　　(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　业主对专有部分以外的共有部分的共有权。

　　(三)共有部分的共同管理权

　　《物权法》第七十六条的规定，业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会和更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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