2019房地产估价师制度与政策考点讲义：第六章第二节

房地产转让管理

　　一、房地产转让概念

　　(一)房地产转让的概念

　　——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　其他合法方式主要包括下列行为：

　　(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

　　(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

　　(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;

　　(4)以房地产抵债的;

　　(5)法律、法规规定的其他情形。

　　房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

　　房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

　　【2016年真题】房地产转让的实质是房地产权属发生转移。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。参见教材P121。

　　【例题】一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房地产(　)行为。

　　A.出让

　　B.资金借贷

　　C.转让

　　D.租赁

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的行为，属于房地产转让中的其他合法方式之一。参见教材P121。

　　(二)房地产转让的分类

　　1.根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让(又称为土地使用权转让)。

　　2.根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

　　3.根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。

　　房地产买卖属于双务行为;房地产赠与属于单务行为。

　　【例题】下列情形中，属于房地产有偿转让的有(　)。

　　A.房地产买卖

　　B.房地产入股

　　C.房地产继承

　　D.房地产抵债

　　E.房地产典当

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。参见教材P122。

　　二、房地产转让的条件

　　下列房地产不得转让：

　　(1)达不到下列条件不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

　　(3)依法收回土地使用权的。

　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

　　(5)权属有争议的，指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

　　(6)未依法进行登记领取权属证书的。

　　(7)法律和行政法规禁止转让的其他情况。

　　【2016年真题】根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有(　)。

　　A.已抵押的

　　B.已查封的

　　C.未取得房屋权属证书的

　　D.土地是划拨方式取得的

　　E.未取得土地使用权证书的

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。参见教材P122～123。

　　【2013年真题】下列房地产中，属于可以转让的有(　)。

　　A.被查封的房地产

　　B.异议登记期间的房地产

　　C.抵押权人同意转让的房地产

　　D.购买已满五年的经济适用住房

　　E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让的条件。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的，权属有争议的房地产，未依法登记领取权属证书的不得转让。参见教材P122～123。

　　三、房地产转让的程序

　　(1)房源核验与购房资格审核;

　　(2)草签转让合同，办理合同网签备案、申报成交价格;

　　(3)签订交易资金监管等协议(合同);

　　(4)按照协议(合同)约定将交易资金存入监管账户;

　　(5)依法缴纳税费;

　　(6)办理不动产转移登记;

　　(7)拨付交易资金。

　　四、房地产转让合同

　　房地产转让时，应当签订书面转让合同。

　　合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

　　(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)房地产权属证书的名称和编号;

　　(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;

　　(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

　　(5)房地产的用途或使用性质;

　　(6)成交价格及支付方式;

　　(7)房地产交付使用的时间;

　　(8)违约责任;

　　(9)双方约定的其他事项。

　　【例题】房地产转让，当事人应当(　)。

　　A.签订书面转让合同

　　B.向县级以上政府规定的部门申报成交价

　　C.到工商管理部门办理转让合同登记手续

　　D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续

　　E.到房地产管理部门办理房地产转移登记

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让合同。房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。参见教材P123。

　　五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

　　受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围一致。

　　以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。

　　以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县政府城市规划行政主管部门的同意，相应调整土地使用权出让金。

　　【例题】甲公司获得某商业用地的土地使用权用来建造商场，土地使用年限为法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后转让给乙公司，则乙公司取得的该宗土地的使用年限是(　)年。

　　A.25

　　B.27

　　C.35

　　D.38

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。参见教材P124。

　　【例题】以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为(　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。70-10=60年。参见教材P124。

　　六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

　　一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质，可以不办出让手续(参第五章)，对转让方征收土地收益金，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。

　　七、共有房屋的转让

　　共有房屋是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。

　　分为按份共有(出资关系)和共同共有(配偶、父母子女关系)，如共有人之间没有约定或约定不明，除非家庭关系，否则默认为按份共有。

　　(一)按份共有房屋的转让

　　按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

　　优先购买权的行使期间，有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

　　(1)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准;

　　(2)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日;

　　(3)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

　　(4)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

　　按份共有人具有下列情形之一，请求按照同等条件购买该共有份额的，不予支持：

　　(1)未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;

　　(2)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

　　两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

　　(二)共同共有房屋的转让

　　1.除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。

　　2.具有家庭关系的共同共有人，只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可以请求分割。分割后，共同共用的房屋变为按份共有的房屋，按份共有房屋的所有权人可以自由处分分割所得份额。

　　【2017年真题】无论在何种条件下，共有人处分共有的房屋，都必须经过全体共有人同意。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。参见教材P126。

　　八、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

　　经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。1999年4月，原建设部发布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(原建设部令第69号)颁布实施，标志着上市限制的取消。

　　经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。

　　经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。

　　经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　【例题】经济适用住房的土地使用权全部是(　)供给。

　　A.出租

　　B.出让

　　C.划拨

　　D.置换

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。参见教材P126。

　　九、对失信被执行人购买房地产的限制

　　(一)惩戒对象：最高院公布的失信被执行人

　　有履行能力而不履行生效法律文书确定义务的，且具有下列情形之一：(1)以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的;(2)以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的;(3)违反财产报告制度的;(4)违反限制高消费令的;(5)被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的;(6)其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。

　　(二)惩戒措施

　　共八类，第六类是限制高消费及其他消费行为，包括限制购买不动产，如拒不履行高消费，可拘留、罚款;情节严重、构成犯罪的，追究刑事责任。

　　【2017年真题】失信被执行人可以购买普通住房。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产广告。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。参见教材P128。

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