2019房地产估价师制度与政策考点讲义：第三章第二节

国有土地上房屋征收与补偿

　　一、国有土地上房屋征收的管理体制

　　1.房屋征收主体。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　2.房屋征收部门。是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　3.房屋征收实施单位。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　4.房屋征收的监督与指导部门。

　　上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

　　国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展与改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

　　监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

　　国有土地上房屋征收的管理体制流程：

　　【2015年真题】某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是(　)。

　　A.房屋征收部门

　　B.市、县级人民政府

　　C.地产行业主管部门

　　D.房屋征收实施单位

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。参见教材P55。

　　二、国有土地上房屋征收的程序

　　(一)拟定征收补偿方案

　　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

　　(二)组织有关部门论证

　　市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。

　　(三)征求公众意见

　　对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，期限不得少于30日。

　　(四)房屋征收决定

　　作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;作出征收决定后应当及时公告。

　　公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　(五)与房屋征收相关的几项工作

　　1.组织调查登记

　　在房屋征收决定前，应调查登记被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等，这些因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。

　　2.对未进行登记的建筑物先行调查、认定和处理

　　作出征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。(对违法建筑物的认定)

　　3.暂停办理相关手续

　　在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;否则不予补偿。

　　房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停期限最长不得超过1年。

　　4.作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　【例题】国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于(　)。

　　A.10日

　　B.20日

　　C.30日

　　D.40日

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于30日。参见教材P56。

　　【例题】确定被征收房屋价值的主要依据包括被征收房屋的(　)。

　　A.权属

　　B.区位

　　C.朝向

　　D.建筑面积

　　E.用途

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据，对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。参见教材P57。

　　【2016年真题】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有(　)。

　　A.改建房屋

　　B.新建房屋

　　C.扩建房屋

　　D.租赁房屋

　　E.变卖房屋

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施上述行为的，不予补偿。参见教材P57。

　　三、国有土地上房屋征收的补偿

　　(一)房屋征收补偿的内容

　　(1)被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

　　(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　【2015年真题】国有土地上房屋征收补偿内容包括(　)的补偿。

　　A.被征收房屋价值

　　B.因征收房屋造成的搬迁费

　　C.因征收房屋造成的停产损失

　　D.因征收房屋造成的临时安置

　　E.因征收房屋造成的上、下班交通费

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。参见教材P58。

　　【2015年真题】对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在(　)之日的市场价格。

　　A.房屋征收实施

　　B.房屋征收决定公告

　　C.房地产估价师实地查勘

　　D.房屋征收补偿评估报告送达

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P58。

　　(二)房屋征收补偿的方式

　　房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。

　　(三)被征收房屋价值的评估

　　房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　(四)订立补偿协议或作出补偿决定

　　房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市、县级政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　(五)公布补偿情况和审计结果

　　【2014年真题】陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为(　)。

　　A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议

　　B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换

　　C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估

　　D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项A错误，陈某应与征收部门订立补偿协议;选项D错误，不能因为陈某房屋的设计使用年限过期而不予补偿。参见教材P58～59。

　　四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任

　　主要涉及房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。

　　承担法律责任的种类有行政责任、民事责任和刑事责任。

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