2019房地产估价师教材制度与政策第八章考点：房地产中介服务行业自律

房地产中介服务行业自律

　　目前，我国各类房地产中介服务机构超过3万家，其中从事房地产估价的机构有3000多家，国家一级房地产估价机构160多家。

　　虽然我国房地产中介服务行业发展较快，但从总体上说，房地产中介服务行业仍然是当前我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。

　　因此，要进一步规范房地产中介服务行为，除房地产行政管理部门应加强对房地产中介服务机构的监管外，还要建立房地产中介服务行业自律机制，形成行业行政管理、从业人员自律、行业组织监督相互配合的管理约束体制。

　　一、房地产中介服务人员的职业道德(考点、熟悉)

　　法律和道德是两个不同的范畴，在社会活动中，具体的行为往往需要法律和道德共同调节。法律调节是国家或政府通过强制力来规范具体的行为，而道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。

　　房地产中介属服务性质，房地产中介服务人员除应具备扎实的房地产专业知识，较全面的金融知识，通晓有关的法律、法规外，对其职业道德要求也很高。如在美国，经纪人如违反职业道德，问题严重的将被暂停或吊销执照;经纪人只要有一次因违反职业道德而被暂停或吊销执照的行为，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此就不可能再从事这一职业，没有机构会雇佣他，也不会再有人委托他从事中介服务。这种严格的职业道德规范要求从业者必须加强自律，确保了整个行业的健康发展。

　　我国房地产中介服务行业尚处在发育阶段，房地产中介服务人员更要从维护行业发展、维护行业信誉、维护自身利益的角度出发，在加强业务技能学习，树立现代市场营销观念的同时，不断提高个人职业道德修养，做到遵纪守法、诚实待客、严格守信、爱岗敬业，自觉维护职业形象，促进房地产中介服务市场的健康发展。

　　二、房地产中介服务行业组织(考点、掌握)

　　随着社会主义市场经济的发展，行业学(协)会在行业自律管理方面将发挥越来越重要的作用。行业学(协)会是自愿组成、行业自律、自我管理的社团组织。它的主要职责是实施行业自律监督，为行业服务，为会员服务的同时担当政府与行业间的桥梁纽带，反映行业诉求，并协助政府开展行业调查，为政府制定行业发展规划、产业政策、政策法规等提供建议。

　　行业学(协)会主要是通过制定行规行约，监督行规行约的执行，进行行业自律性服务管理，维护行业内部的公平竞争，规范行业行为，促进行业地位的提高，树立良好的行业形象。

　　1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了全国性的房地产中介服务行业自律组织——中国房地产估价师学会。它是隶属于住房和城乡建设部的全国性社会团体。2004年7月12日，经原建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会(英文名称为China Institute Of Real Estate Appraisers and Agents，英文缩写为CIREA)

　　目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会单位会员、个人会员规模不断扩大。学会下设5个专业委员会，分别为：考试注册专业委员会、教育培训专业委员会、学术专业委员会、国际交流专业委员会、标准专业委员会，并创办了《中国房地产估价与经纪》杂志，开设了中国房地产估价师网站(www.cirea.org.cn)和中国房地产经纪人网站(www.agents.org.cn)。

　　凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》和《房地产经纪经管理办法》明确要求房地产估价行业组织应加强对房地产估价机构、注册房地产估价师的管理，鼓励房地产估价机构、注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。在全国会员代表大会闭会期间，理事会为中国房地产估价师与房地产经纪人学会的领导机构。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要职责包括：开展房地产估价、房地产经纪理论和方法的研究，承担房地产经纪人执业资格注册工作，协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册工作，组织房地产估价、房地产经纪专业培训和房地产估价师、房地产经纪人继续教育，制订房地产估价、房地产经纪行业标准、职业道德规范，开展国际学术交流等。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会在建立房地产估价师执业资格、房地产经纪人执业资格，建立和完善行业自律机制方面做了大量的工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会主要通过以下工作开展行业自律管理：

　　(1)开展行业自律情况的调研工作，为政府制定有关政策提供意见和建议;

　　(2)建立行业内部的自律规则，制止低价竞争和价格垄断行为，维护行业内部公平竞争;

　　(3)制定行业规范和从业人员道德规范，实施房地产估价师、房地产经纪人继续教育工作;

　　(4)参与房地产估价机构资质管理规定和标准的制定工作;

　　(5)拟定房地产经纪机构评价标准，并组织实施评价工作等。

　　目前，全国有20多个省、市也相继成立了本地区的房地产估价、房地产经纪行业组织，如北京、上海、天津、重庆、广东、浙江、江苏、海南、内蒙古、黑龙江、山西等省、自治区、直辖市及广州、武汉、郑州、深圳、苏州、大连、成都、福州、厦门、常州等城市成立了房地产估价、房地产经纪学(协)会或联合会等地方性行业组织。这些地方性行业组织与中国房地产估价师与房地产经纪人学会密切配合，在从业人员道德教育、实施行业自律方面都发挥了较大作用，促进了房地产中介服务行业的健康发展。

　　三、房地产中介服务行业规范(考点、掌握)

　　(一)国家标准《房地产估价规范》和房地产估价若干指导意见

　　1999年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会等单位受原建设部委托，通过深入的调查研究和认真的分析，编制了国家标准《房地产估价规范》(CB/T50291—1999)，并于1999年6月1日起施行。《房地产估价规范》对房地产估价术语、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果和估价报告等做出了明确要求，进一步规范了房地产估价行为，促进了房地产估价行业的发展。

　　在此基础上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会针对房地产抵押估价的特点，制定了《房地产抵押估价指导意见》等指导意见。《房地产抵押估价指导意见》要求估价报告对优先受偿权等影响抵押物变现能力的因素进行重点分析，明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系，规范了房地产抵押估价委托收费，对房地产抵押估价、法定优先受偿款等名词给出了规范的定义，强调了估价师的职责及编写抵押估价报告的要求。指导意见的出台使房地产估价法律法规和技术规范体系更加趋于完善，规范了房地产抵押估价行为，维护了相关当事人的合法权益。

　　(二)《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》

　　2006年10月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》，全国房地产经纪行业的自律工作迈出了坚实的一步。

　　《房地产经纪执业规则》是房地产经纪行业组织对房地产经纪机构、房地产经纪人员进行自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。《房地产经纪执业规则》对房地产经纪活动中的基本术语、房地产经纪人员的职业道德、房地产经纪业务承揽、房地产经纪合同的使用、房源客源信息的发布、佣金的收取等都做出了明确规定。

　　针对在房地产经纪活动中，一方面，有些房地产经纪机构和经纪人员利用房地产经纪活动中信息不对称的特点，采取不平等格式合同条款(霸王条款)损害客户的利益;另一方面，公众对房地产经纪业务和相关法律法规熟悉程度不够，不易弄清合同中的约定是否损害了其合法权益的问题，中国房地产估价师与房地产经纪人学会从规范行业发展、推动社会认知的角度出发，推出了《房地产经纪业务合同推荐文本》。

　　为使房地产经纪活动各方当事人的权利和义务关系更加明晰，《房地产经纪业务合同推荐文本》针对房屋买卖和房屋租赁与达成交易之前进行的委托事项分别制定了《房屋出售委托协议》、《房屋出租委托协议》、《房屋承购委托协议》、《房屋承租委托协议》、《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》等六个合同。

　　《房屋出售委托协议》由房屋出售人与房地产经纪机构签订;《房屋出租委托协议》由房屋出租人与房地产经纪机构签订;《房屋承购委托协议》由房屋承购人与房地产经纪机构签订;《房屋承租委托协议》由房屋承租人与房地产经纪机构签订;而《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》则分别由买卖双方或租赁双方与其委托的经纪机构签订。同时，针对房地产经纪业务中信息不对称造成的提供虚假信息等行为，《房屋出售委托协议》和《房屋出租委托协议》都附带了《标的房屋信息》。

　　《标的房屋信息》针对委托出售或出租的房屋的具体情况，如房屋的权益信息、区位信息和实物信息等要求委托人和受托人共同如实填写，确保房屋信息的真实性。《房屋承购委托协议》和《房屋承租委托协议》都附带了《房屋需求信息》，在要求委托人提供真实的求购或求租意向的同时，也对受托人的职业能力提出了一定的要求。

　　为加强监督，中国房地产估价师与房地产经纪人学会要求房地产经纪机构要在经营场所内的醒目位置明示中国房地产估价师与房地产经纪人学会会员证书、《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》。要求房地产经纪机构、注册房地产经纪人都要严格遵守、自觉执行《房地产经纪执业规则》，使用《房地产经纪业务合同推荐文本》，自觉接受监督。委托人选用《房地产经纪业务合同推荐文本》的，房地产经纪机构不得拒绝。

　　《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》的发布和实施对规范房地产经纪行为，提高房地产经纪服务质量，保障房地产经纪活动当事人的合法权益 ，维护房地产市场秩序，加强房地产经纪行业自律管理，促进房地产经纪行业持续健康发展具有重要意义。

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