2019房地产估价师教材<制度与政策>第二章考点：闲置土地的处理

闲置土地的处理

　　2012年6月1日，国土资源部发布了新《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)。该办法明确规定了闲置土地的调查和认定、处置和利用、预防和监管等内容。

　　一、闲置土地的认定（考点）

　　是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年 未动工开发的国有建设用地。

　　已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一 或者已投资额占总投资额不足百分之二十五 ，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

　　市、县国土资源主管部门发现有涉嫌构成本办法第二条规定的闲置土地的，应当在三十日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》。

　　【2015年真题】因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。参见教材P37。

　　市、县国土资源主管部门履行闲置土地调查职责，可以采取下列措施：

　　(一)询问当事人及其他证人;

　　(二)现场勘测、拍照、摄像;

　　(三)查阅、复制与被调查人有关的土地资料;

　　(四)要求被调查人就有关土地权利及使用问题作出说明。

　　二、闲置土地的处置方式（考点）

　　属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，选择下列方法处置：

　　(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年 ;

　　(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划;

　　(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年;

　　(四)协议有偿收回国有建设用地使用权;

　　(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地;

　　(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

　　除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。

　　其它原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理：

　　(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十 征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

　　(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

　　对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：

　　(一)依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用;

　　(二)纳入政府土地储备;

　　(三)对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。

　　【2013年真题】对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。

　　『正确答案』正确

　　『答案解析』本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。参见教材P38。

　　三、闲置土地的预防和监管

　　市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

　　(一)土地权利清晰;

　　(二)安置补偿落实到位;

　　(三)没有法律经济纠纷;

　　(四)地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确;

　　(五)具备动工开发所必需的其他基本条件。

　　国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况，为动工开发预留合理时间。

　　因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。

　　国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。