2016年注册房地产估价师制度与政策讲义第九章第二节

　　2016年注册房地产估价师制度与政策讲义第九章第二节

　　第二节　物业管理实施与运作要点

　　一、物业服务企业

　　1、 物业服务企业的性质：独立的企业法人

　　是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织

　　2、 物业服务企业的设立

　　物业服务企业的注册登记(工商)

　　物业服务企业的资质管理(分级审批)

　　资质的等级

　　一级

　　二级

　　三级(新设企业，按三级，并设一年的暂定期)

　　申请资质提交的文件

　　营业执照

　　企业章程

　　验资证明

　　企业法定代表人身份证明

　　人员的劳动合同和职称、职业资质证

　　资质管理-分级审批制度

　　国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与管理

　　省级负责二级

　　市级(还包括直辖市)负责三级

　　3、 物业服务企业的权利、义务

　　权利(6项)

　　制定物业管理制度

　　收取物业管理服务费

　　制止、纠正违反物业管理制度的行为

　　要求委托人协助管理

　　选聘专业公司承担专项经营服务管理业务

　　其它权利

　　义务(5项)

　　履行物业服务合同，提供物业管理服务

　　接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督

　　定期公布物业管理服务费用和物业管理服务资金收支账目，接受质询和审计

　　接受有关行政主管部门的监督管理

　　其它义务

　　二、业主、业主大会及业主委员会

　　1、 业主

　　建筑区规划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外

　　建筑区规划内的绿地，属于业主共有，但是属于公共绿地或明示属于个人的除外

　　建筑区规划内的其他公共场所、公共设施和公共用房，属于业主共有

　　建筑区规划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租方式约定

　　占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有

　　2、 业主大会

　　由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域只能有一个业主大会

　　业主共同决定的事项

　　制定和修改业主大会议事规则

　　制定和修改管理规约

　　选举业主委员会或更换业主委员会成员

　　选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

　　筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

　　改建、重建建筑物及其附属设施

　　有关共有和共同管理权利的其他重大事项

　　3、 业主委员会：性质、成立

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生

　　一个物业区域应当成立一个业主委员会，由5-11名的单数业主组成

　　业主委员会应自选举产生之日起30日内，将各种情况报房地产和政府主管部门和街道办事处备案

　　4、 管理规约(俗称业主公约)

　　由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范

　　三、物业管理的委托和物业服务合同

　　1、 物业管理的委托

　　物业管理委托方(三类)：开发商、公房出售单位和业主大会

　　房地产开发企业

　　建成后用于销售的物业，在销售之前，由开发企业负责首次选聘物业服务企业

　　建成后并不出售，而是出租经营的物业，产权归开发企业，所以也由开发企业委托

　　公房出售单位

　　在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主负责首次选聘物业企业

　　业主大会

　　业主入住达到一定时间或一定比例时，由业主委员会与新选聘的物业服务企业签订合同

　　前期物业服务合同自行终止

　　物业管理招投标概述：内涵、方式

　　2、 物业服务合同

　　属性：属于我国合同分类中的委托合同

　　类型：《前期物业服务合同》《物业服务合同》

　　内容

　　四、物业的承接验收

　　1. 查验内容：共用部位、共用设施

　　2. 材料移交

　　时间：现场查验前20日

　　内容(4项)