2016年房地产估价师制度与政策第六章章节讲义第五节

　　2016年房地产估价师制度与政策第六章章节讲义第五节

　　房屋租赁管理

　　1.房屋租赁的概念及分类

　　概念

　　是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为

　　分类

　　按房屋所有权的性质分类

　　公有房屋的租赁

　　私有房屋的租赁

　　按房屋的使用用途

　　住宅用房的租赁

　　非住宅用房的租赁

　　办公用房租赁

　　生产经营用房的租赁

　　2.房屋租赁的政策

　　双方持有的证明

　　出租人的证明

　　公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市政府规定的其他证明

　　私有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证

　　承租人——必须持有身份证明

　　承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同

　　共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权

　　租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权的，原租赁协议继续履行(买卖不破租赁)

　　【2007年真题】

　　房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。(　)

　　『正确答案』错

　　『答案解析』租赁期间可以转让房屋所有权，但原租赁协议继续履行。

　　【2006年真题】

　　承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人(　)。

　　A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

　　B.可以收回房屋出租给其他人

　　C.可以要求增加租金

　　D.应当继续履行原租赁合同

　　提示：参见教材P120

　　『正确答案』D

　　3.房屋租赁的条件

　　不得出租的情形

　　未依法取得《房屋所有权证》的

　　司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的

　　共有房屋未取得共有人同意的

　　权属有争议的

　　属于违章建筑的

　　不符合安全标准的

　　抵押未经抵押权人同意的

　　不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的

　　4.房屋租赁合同

　　4.1 租赁合同的一般内容

　　当事人姓名或者名称及住所

　　房屋的坐落、面积、装修及设施状况

　　租赁用途

　　租赁期限

　　租金及交付方式

　　房屋修缮责任

　　转租的约定

　　变更和解除合同的条件

　　违约责任

　　当事人约定的其他条款

　　4.2 租赁合同必备条款说明(四项)

　　租赁期限

　　租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效

　　租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年

　　租赁用途

　　应按合同约定的用途使用，确需变动的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁合同

　　承租人与第三人互换房屋时，应事先征得出租人同意，原租赁合同终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同

　　租金及交付方式

　　房屋的修缮责任

　　出租住宅用房，自然损坏一般由出租人负责修复

　　经营用房，修缮责任由双方当事人约定

　　房屋修缮人确实无力修缮的，可与另一方合修，费用可以折抵租金或由出租人分期偿还

　　4.3 租赁合同的终止

　　自然终止

　　租赁合同到期，续租的应提前三个月提出

　　符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的

　　因不可抗力致使合同不能继续履行的

　　人为终止

　　无效合同的终止

　　租赁双方的原因终止

　　将承租的房屋擅自转租的

　　将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的

　　将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的

　　无正当理由、拖欠房租6个月以上的

　　公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的

　　承租人利用承租的房屋从事非法活动的

　　故意损坏房屋的

　　其它

　　5.房屋租赁登记备案

　　概念

　　租赁双方当事人签订的书面租赁合同，必须向房产管理部门登记备案

　　时间

　　租赁合同签订后30日内

　　申请应提交的文件

　　书面租赁合同

　　房屋所有权证书

　　当事人合法身份证件

　　其他

　　备案审查的主要内容

　　合同主体是否合格

　　租赁客体是否允许出租

　　合同的内容是否齐全、完备

　　租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府规定的租赁政策

　　是否按有关部门规定缴纳了税费

　　6.房屋租金

　　理论

　　成本租金：由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成

　　商品租金：由成本租金再加上保险费、地租和利润一共八项组成

　　市场租金：在商品租金的基础上，根据供求关系形成

　　具体

　　未售公房租金：由政府制定，带有福利性

　　其他经营和私有房屋租金：由租赁双方协商议定

　　以营利为目的划拨方式取得土地的房屋租金：应将租金中所含土地收益上缴国家

　　7.房屋转租

　　经出租人同意，承租人可以转租房屋，从中获利

　　房屋转租应订立转租合同，也应备案

　　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

　　转租人是转租合同的出租人，是原租赁合同的承租人