2016年房地产估价师制度与政策第五章章节讲义第四节

　　2016年房地产估价师制度与政策第五章章节讲义第四节

　　1.项目报建制度

　　报建的规定

　　凡在中国境内投资兴建的房地产项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目必须报建，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理

　　未报建项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接设计和施工业务

　　报建的程序

　　项目在可行性研究报告或其他立项文件被批准后，建设单位向当地建设行政主管部门交验有关批准文件，领取《工程建设项目报建表》后报送

　　报建的主要内容(9项)

　　工程名称、建设地点

　　投资规模、资金来源、当年投资额

　　工程规模、开工竣工日期、发包方式、工程筹建情况

　　2.施工许可制度

　　2.1 施工许可证的管理原则

　　一般规定

　　时间-在建筑工程施工前

　　申领单位-建设单位

　　核发单位-工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门

　　不需要申领施工许可证的情况

　　投资额在30万元以下或者建筑面积在300平米以下的项目(30+300,太小了不值得办)

　　办理开工报告的工程(属于发改委管，不重复管理)

　　未领取施工许可证的后果

　　一律不得开工

　　不得将项目分解为若干部分来规避申领施工许可证

　　【2008年真题】

　　该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为(　)。

　　A.甲房地产公司

　　B.乙建筑公司

　　C.甲房地产公司和乙建筑公司

　　D.甲房地产公司或乙建筑公司

　　『正确答案』A

　　『答案解析』施工许可证的申领主体是建设单位而非施工单位。

　　【2006年真题】

　　某单位修建建筑面积为265m2的健身房，可以不申请办理施工许可证。(　)

　　『正确答案』对

　　『答案解析』小于300平米，不值得办理。

　　2.2 申领施工许可证的条件(9个)

　　已办理建筑工程用地批准手续——有地

　　在规划区内的工程，已取得规划许可证——有规划

　　拆迁进度符合施工要求——地可以施工

　　已确定了施工企业——有施工的人

　　有满足施工需要的图纸及技术资料(有+通过审查)——有图

　　有保证工程质量和安全的具体措施——有安全保证

　　应该委托监理的工程已委托监理——有监理

　　建设资金已落实(落实的标准)——有钱

　　其他条件(如消防规定)

　　【重点难点】

　　不要求拆迁全部完成，只要求拆迁进度符合施工要求

　　关于图纸和技术资料，除了有以外，还要求必须通过有关部门的审核。同时不要求图纸全部完成，只要求满足施工需要即可

　　要求资金已落实，不要求资金全部到位，记住资金落实的标准

　　工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%

　　工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%

　　【2006年真题】

　　下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是(　)。

　　A.已经办理该建筑工程用地批准手续

　　B.已经确定施工企业

　　C.有保证工程质量和安全的具体措施

　　D.建设单位已支付工程款

　　『正确答案』D

　　2.3 施工许可证的管理

　　施工许可证的延期

　　应当自领取施工许可证这日起3个月内开工

　　可延期最多两次，每次不超过3个月

　　既不开工又不申请延期或延期超过的，施工许可证自动废止

　　未办理施工许可证而开工的后果

　　责令限期改正

　　符合条件的，补办施工许可证

　　不符合开工条件的，责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款

　　【2007年真题】

　　建设单位领取施工许可征后2个月未开工的，施工许可证自行废止。(　)

　　『正确答案』错

　　『答案解析』三个月内未开工，又不申请延期的

　　3.建设工程质量管理

　　3.1 建设工程质量管理的原则

　　县级以上建设行政主管部门和其它部门对建设工程质量实行监督管理

　　必须先勘察、后设计、再施工

　　政府部门不得越权审批或擅自简化基本建设程序

　　3.2 建设单位的质量责任和义务

　　建设单位把工程发包给具有相应资质的单位，不得肢解发包

　　建设单位对重要设备、材料等的采购进行招标

　　建设单位不得迫使承包方低于成本竞价，不得任意压缩合理工期，不得明示或暗示设计施工单位违反强制性标准，降低工程质量

　　建设单位应将图纸送行政主管部门审查，未经审查批准，不得使用

　　3.3 施工单位的质量责任和义务

　　施工单位应具有相应资质，不得转包或违法分包工程

　　施工单位对建设工程的施工质量负责。实行总承包，由总包单位对全部工程质量负责

　　工程分包的，分包单位对分包工程质量负责，总包单位与分包单位对分包工程质量承担连带责任

　　施工单位必须按图施工

　　施工单位必须对建筑材料、构配件、设备和商品进行检验

　　施工单位必须建立检验制度

　　对试块试件应在建设单位和监理单位监督下取样

　　施工单位对质量不合格工程负责返修

　　施工单位建立教育培训制度

　　3.4 建设工程质量监督管理制度

　　建设工程质量监督管理机构

　　建设工程质量监督管理的实施

　　4.建设工程质量保修办法

　　房屋建筑工程质量保修期限(承包商施工单位给开发商的保修期限)

　　自工程竣工验收后开始保修

　　商品房的销售保修是从房屋交付时开始(注意与商品房销售保修期的区别)

　　【对比】《住宅质量保证书》中开发商给购房者的保修期限

　　地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

　　屋面防水3年

　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年

　　墙面、顶棚抹灰脱落1年

　　地面空鼓开裂、大面积起砂1年

　　门窗翘裂、五金件损坏1年

　　管道堵塞2个月

　　供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期

　　卫生洁具1年

　　灯具、电器开关6个月

　　其他部件保修期由开发企业与用户自行约定

　　房屋建筑工程质量保修责任

　　保修期内出现质量缺陷，建设单位向施工单位发出保修通知

　　发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位应立即向建设行政主管部门报告，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，由施工单位实施保修

　　保修完成后由建设单位组织验收，涉及结构安全的，报行政主管部门备案

　　施工单位不保修的，建设单位可另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任

　　保修费用由质量缺陷的责任方承担

　　保修期内，因房屋质量缺陷造成第三方的损失，应向建设单位提出赔偿要求，建设单位再向造成质量的缺陷责任方追偿

　　5.建设工程的竣工验收管理制度

　　5.1 验收的种类

　　单项工程——单项工程验收

　　分期建设的工程——进行分期验收

　　全面工程竣工——进行竣工综合验收

　　5.2 建设工程竣工的监督管理机构

　　中央——国务院建设行政主管部门

　　地方——县级以上地方人民建设主管部门

　　组织者——建设单位负责组织竣工验收

　　监督——工程质量监督机构

　　【2009年真题】

　　建设工程竣工验收由(　)单位组织实施。

　　A.施工

　　B.建设

　　C.监理

　　D.工程质量监督管理

　　『正确答案』B

　　【2006年真题】

　　建设工程竣工验收，由(　)负责组织实施。

　　A.工程质量监督机构

　　B.建设单位

　　C.工程监理单位

　　D.房地产开发生管部门

　　『正确答案』B

　　5.3 建设工程竣工验收的条件

　　完成约定的工作内容

　　施工单位质量检查合格，经项目经理和施工单位负责人审核签字

　　委托监理的项目，监理单位对工程进行了质量评估，并经总监理工程师和监理单位负责人审核签字

　　勘察设计单位由负责人审核签字

　　有完整的技术档案和施工管理资料

　　有建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告

　　建设单位已支付工程款

　　有施工单位签署的工程质量保修书

　　规划部门出具认可文件

　　有公安消防部门、环保等部门的认可文件

　　【记忆方法】两已三有

　　多方认可

　　两已(已完成任务，已支付工程款)

　　三有(有资料，有检验报告，有工程质量保修书)

　　各方认可

　　参建人员的内部认可(施工、监理、勘察、设计)

　　政府部门的外部认可(规划、公安、消防、环保)

　　5.4 建设工程竣工验收的程序

　　施工单位向建设单位提交工程竣工报告

　　建设单位组织各方验收(验收7个工作日前通知质量监督机构)

　　竣工验收合格，建设单位提出工程竣工验收

　　工程质量监督机构应进行监督

　　6.建筑施工企业的资质管理

　　资质划分的依据(人财物业绩)

　　专业技术人员——人

　　注册资本——财

　　技术装备——物

　　已完成的建筑工程业绩——业绩

　　类型

　　施工总承包——可对工程实放总承包或对主体工程实行施工

　　专业承包——专业工程

　　劳务分包——劳务工程