2016年房地产估价师制度与政策章节讲义第二章：建设用地使用权出让

　　2016年房地产估价师制度与政策章节讲义第二章：建设用地使用权出让

　　一、建设用地使用权出让的概念

　　建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。出让的含义一般包括以下内容：

　　(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

　　(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

　　(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

　　(4)集体土地不经征收不得出让。

　　(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。

　　二、建设用地使用权出让计划、方式和年限

　　(一)出让计划的拟定和批准权限

　　(二)建设用地使用权出让方式

　　(三)建设用地使用权的出让年限

　　(四)建设用地使用权的收回

　　(五)建设用地使用权终止

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　　三、建设用地使用权出让合同及其管理

　　建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，项目用地 (宗地)土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。2008年，国土资源部、国家工商行政管理总局制定了新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，于2008年7月1日起执行。

　　(一)合同的主要内容

　　1.合同

　　2.合同附件

　　(二)合同的履行

　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。 (1)超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　(2)用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。(3)项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额应达到合同约定标准。未达到约定的标准，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求用地单位支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求用地单位继续履约。

　　(三)合同的解除

　　(1)在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

　　(2)土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，出让人延期交付土地超过60日，经土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，退还已支付的地价款并可以请求违约赔偿。