2020年房地产估价师案例分析专项试题答案

　　一、某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

　　【正确答案】本题考查的是房屋征收补偿内涵。

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;

　　2.对办公楼承租人损失进行评估;

　　3.对装修、改造费用进行评估。

　　房地产估价机构可做的答复：

　　1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

　　2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

　　3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

　　参见教材P243。

　　二：

　　某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

　　【问题】

　　1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

　　2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

　　【正确答案】

　　1.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。

　　参见教材P107。

　　2. 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　需要进行的修正和调整：

　　1)实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。

　　2)实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。

　　3)实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。

　　4)实例D，房地产形状是L形，需要进行房地产状况修正，将增加的价格部分调低。