2020年房地产估价师考试案例分析基础习题（六）

　　1.甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：

　　问题：

　　1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?

　　2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行实物因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分)

　　考点分析：比较法资料的收集、商业房地产价格形成的影响因素。

　　【参考答案】

　　1.(1)估价对象权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证;法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明;

　　(2)估价对象租赁合同或租赁协议、收益、费用。

　　需要根据题来具体分析，不太容易直接在书上找到。《房地产估价案例与分析》66～79。

　　2.应考虑的因素包括：建筑品质及内部格局;使用面积比例或得房率或面积、使用面积等;装修或设施设备情况;净高或平面布局或内部格局或平面形状、无形价值等。

　　《房地产估价案例与分析》104～105。

　　试题总结：比较法相对较简单，一般会和其他方法一起考，单独考主要考虑交易实例的可比性、交易实例的调整、也可像本题考查应向委托人收集的资料，影响价格的因素等。

　　2.某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;

　　实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

　　问题：

　　1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

　　2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

　　考点分析：比较法价值形成过程—可比实例的可比性分析。

　　【参考答案】

　　1.四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。(与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。)

　　2.需要进行的修正和调整：

　　(1)对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。

　　(2)对实例B应进行利害关系人之间的交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格低于正常市场价格。

　　(3)对实例C应进行相邻房地产的合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其价格会高于正常市场价格。

　　(4)对实例D进行临街宽度(宽深比)修正和房地产形状(平面布局)修正。

　　试题总结：比较法选取可比实例的要求，见《房地产估价理论与方法》教材181～183页。三个情况修正见《房地产估价理论与方法》教材191～203页。