2020年房地产估价师考试案例分析基础习题（五）

　　习题

　　本次估价背景情况如下：

　　估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。

　　以下是该房地产抵押估价报告内容片断：

　　注册房地产估价师声明

　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4.我们依照国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5.我们已于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

　　1.应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统以“我们”指代。

　　根据教材P9-10，估价师声明中并未要求写明进行实地查勘的注册房地产估价师姓名，现在不需要指出这个错误

　　参加本次估价的注册房地产估价师：

　　估价假设和限制条件

　　1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。

　　2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。

　　改正：本次估价以估价对象按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

　　【解析】一般情况下我们估价前提选用最高最佳使用前提;持续使用前提更多的考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体发挥最大效用。参见案例教材197页。

　　3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。

　　3.据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。

　　4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。

　　5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。

　　6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

　　4.抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

　　7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。

　　8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。

　　9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

　　10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。

　　【参考答案】

　　1.应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统以“我们”指代。

　　2.应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

　　【解析】一般情况下我们估价前提选用最高最佳使用前提;持续使用前提更多的考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体发挥最大效用。参见案例教材197页。

　　3.据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。

　　4.抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

　　主要考点：

　　1.估价对象持续经营与最高最佳利用的前提选用;

　　2.已担保债权的认定;

　　3.抵押对未来市场下行风险和短期强制处分的分析。