2020年房地产估价师考试案例分析基础习题（四）

　　(一)某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用;第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：

　　1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?

　　2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?

　　【参考答案】

　　1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。

　　2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

　　主要考点：

　　1.不同目的估价，估价对象的估价范围;

　　2.不同目的估价价格差异分析;

　　3.抵押价值和征收补偿价值的相关知识。

　　现在在一道题里，同时考两个以上的知识点，增加难度。

　　二、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

　　本次估价背景情况如下：

　　某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王××联系，注册房地产估价师张××与协助估价人员李××对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李××负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。

　　经营性房地产实地查勘记录表

　　领勘人：王×× 查勘人：李××

　　实地查勘期：2014年6月15日

　　【参考答案】

　　1.朝向为南不对，应为北。

　　2.建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。

　　3.缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。

　　4.查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。