2020年房地产估价师考试案例分析基础习题（一）

　　问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　(一)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问：

　　1.甲机构书面回复的致函对象是谁?

　　2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?

　　【参考答案】

　　1.甲机构的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。

　　2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。

　　主要考点：

　　1.强制拍卖的委托人。这个考过很多次，问答题考过3次，改错题考过，单选题考过。

　　2.评估结果价格异议的分析。考过很多次。

　　3.本题主要从产品自身找不同。和以往不同。

　　(二)某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问：

　　1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?

　　2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?

　　【参考答案】

　　1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。

　　2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。

　　主要考点：

　　1.以挑出错误的方式放在问答题中，成本法的价格构成;

　　2.开发成本、重置价格的含义，投资利息的计算;

　　3.成本法的折旧。(考过)