房地产估价师案例分析考试试题及答案解析

　　阅读理解

　　1、某商业楼建筑面积为5000m2，于2012年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2013年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2013年3月1日起至2053年2月28日止。在2014年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

　　<1> 、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)。

　　A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

　　B、按建筑物耐用年限计算

　　C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

　　D、按建筑物已使用年限计算

　　<2> 、采用收益法估价时，下述观点错误是(　)。

　　A、收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算

　　B、价值时点应设定为2014年3月1日

　　C、净收益中应扣除建筑物折旧额

　　D、应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　<3> 、估价机构评估出该商业楼在2014年3月1日公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。

　　A、2800

　　B、2940

　　C、4000

　　D、4200

　　<4> 、假设在2015年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2014年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是(　)。

　　A、原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权

　　B、原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

　　C、业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权

　　D、该500万元可再次抵押

　　2、某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

开发期	开发面积	开工时间	完成时间	开始销售时间
第一期	20万m2	第1年6月	第3年6月	第3年1月
第二期	15万m2	第4年6月	第5年6月	第5年1月
第三期	15万m2	第5年6月	第6年6月	第6年1月

　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。

　　<1> 、房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是(　)。

　　A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点

　　B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

　　C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

　　D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　<2> 、在确定开发完成后的房地产价值时，应采用(　)。

　　A、目前住宅市场价格

　　B、未来住宅市场价格，折现至价值时点

　　C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点

　　D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点

　　<3> 、在确定开发成本时，应采用(　)。

　　A、该开发公司测算的开发成本

　　B、现时的客观开发成本

　　C、各期销售时的客观开发成本

　　D、各期开发时的客观开发成本

　　<4> 、在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括(　)。

　　A、销售费用、销售税费和开发利润

　　B、销售费用、销售税费和所得税

　　C、销售费用、销售税费和购地税费

　　D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

　　3、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。

　　<1> 、商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是(　)。

　　A、经营内容多，业态多样

　　B、产权分散复杂

　　C、装修高档且复杂

　　D、收益性

　　<2> 、下列属于影响商业房地产价格主要区位状况的是(　)。

　　A、生活服务设施

　　B、交通条件

　　C、集聚程度

　　D、环境质量

　　<3> 、下列属于影响商业房地产价格主要实物状况的是(　)。

　　A、地段繁华程度

　　B、楼层

　　C、建筑密度

　　D、无形价值

　　4、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

　　<1> 、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款(　)万元。

　　A、11.43

　　B、11.77

　　C、22.86

　　D、23.53

　　<2> 、因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是(　)。

　　A、若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

　　B、若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析

　　C、若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用、房地产折旧额

　　D、若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用

　　<3> 、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为(　)。

　　A、房屋所有权注销登记

　　B、房屋所有权初始登记

　　C、房屋所有权变更登记

　　D、房屋所有权转移登记

　　<4> 、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示(　)。

　　A、该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权

　　B、如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

　　C、如不办理抵押登记，该抵押合同无效

　　D、如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

　　5、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

　　<1> 、如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是(　)。

　　A、该宗商业房地产的收益年限为28年

　　B、该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

　　C、该宗商业房地产的收益年限为38年

　　D、该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

　　<2> 、若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为(　)万元。

　　A、6625

　　B、7333

　　C、7571

　　D、8833

　　<3> 、下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中，正确的是(　)。

　　A、项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

　　B、项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

　　C、项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

　　D、项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

　　6、某房地产估价机构采用比较法和收益法对一旅馆的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为5000元/㎡，收益价格为6000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

　　<1> 、下列关于旅馆房地产估价特点的表述中，错误的是(　)。

　　A、转让少且一般为整体转让

　　B、功能单一

　　C、一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

　　D、价值主要体现在接待客户的类型及其能力

　　<2> 、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是(　)。

　　A、空置率取值偏大

　　B、报酬率取值偏小

　　C、运营费用率取值偏大

　　D、租金增长率取值偏小

　　<3> 、旅馆房地产估价时，影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况是(　)。

　　A、周围环境

　　B、位置

　　C、交通条件

　　D、地段繁华程度

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　　答案

　　阅读理解

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是成本法。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应按土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限中较短的一个计算。如果求建筑物折旧年限，土地使用权到期对建筑物不予补偿，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41年。土地使用权到期对建筑物给予补偿：按建筑物耐用年限计算。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。净收益等于有效毛收入减去运营费用。运营费用是指维持房地产正常使用或菅业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。因此，净收益中不应扣除建筑物折旧额。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价。估价机构向委托人提交的估价结果应该是公开市场价值，为4000万元。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是抵押物增值。该500万元可再次抵押。注意再次抵押价值与抵押物添加增值的不同。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖;一类是长期投资经营。参见教材P101。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括：地段繁华程度;交通条件;临街状况;楼层。参见教材P102～103。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局;净高;面积;装饰装修;无形价值。参见教材P104～105。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(万元)。或800÷3.5=228.57万元，1层228.57万元，2层228.57万元×0.7=160万元，1、2层合计228.57万元+160万元=388.57万元，400-388.57=11.43(万元)。

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。首先应按当地房地产市场价格变化进行价值分析，因此选项A正确。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。继承属于房屋所有权转移登记。

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力。

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。工厂改建为超市，生产用房改为非生产用房，建筑物寿命会延长的，建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余年限均为38年。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。房地产的净收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530万元，建筑物净收益=4500×8%=360万元(a=v×r)，土地的净收益=房地产净收益–房屋净收益=530-360=170万元，则土地的价值=a/r=170/6%=2833万元，房地产价值根据直接资本化法为=4500+2833=7333万元。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选项A错误，应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方税、补交的土地出让金、商业改造工程费用。 选项C错误，项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法。

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B错误，旅馆房地产往往具有多种功能。

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是旅馆房地产估价方法的选用。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，报酬率取值偏小，收益价格偏高。运用收益法计算价值时，价格偏高。

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是影响旅馆房地产价格的主要因素。交通条件是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，