2019房地产估价师《案例分析》备考基础试题（九）

　　单项选择题

　　1、下列关于房地产抵押估价技术规定的表述中，正确的是(　)。

　　A、评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择自愿转让开发前提进行估价

　　B、抵押房地产已出租的，合同租金低于市场租金的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值

　　C、抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值因为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值

　　D、抵押房地产已出租的，合同租金高于市场租金的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值

　　2、房地产抵押估价报告中，变现能力分析应包括的内容是(　)。

　　A、假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度

　　B、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响

　　C、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点

　　D、对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明

　　3、对征收评估机构的选定程序应当是(　)。

　　A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

　　B、由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定

　　C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定

　　D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

　　4、房屋征收估价工作流程中，选定房地产估价机构后，房屋征收部门应当在(　)日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。

　　A、三

　　B、五

　　C、七

　　D、十

　　5、房地产损害赔偿估价时，可修复的赔偿金额为(　)。

　　A、损害前的房地产价值-损害后的房地产价值

　　B、修复费用+相关经济损失

　　C、部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失

　　D、重置成本

　　简答题

　　1、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?

　　2、简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　3、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。评估该宗房地产评估价格时，如何来界定土地用途?适宜选用那些估价方法?

　　4、简述加油站估价常用的估价方法及其技术路线。

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。选项A错误，评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价;选项B、D错误，抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值;合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。参见教材P220。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是市场变现能力分析。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。(1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;(3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。参见教材P227。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。参见教材P247。

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。参见教材P248。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：赔偿金额=修复费用+相关经济损失。参见教材P278。

　　简答题

　　1、

　　【正确答案】 本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。参见教材P145。

　　2、

　　【正确答案】 本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价估价时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。参见教材P170。

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。政府收购该宗房地产进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。参见教材P170。

　　3、

　　【正确答案】 本题考查的是加油站常见的估价方法和技术路线。(1)目前加油站市场交易实例还不多见，加油站估价一般难以采用比较法，由于加油站是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。

　　(2)采用收益法估价加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。参见教材P178。