2019房地产估价师《案例分析》备考基础试题（八）

　　(一)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

　　由于开发规模较大且拟采用的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低 100 元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

　　1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定现金流量

　　折现法技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

　　2.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。

　　3.在确定开发成本时，应采用()

　　A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

　　4.在确定开发成本时，应采用()。

　　A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

　　5.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括()。

　　A.销售费用、销售税费和开发利润

　　B.销售费用、销售税费和所得税

　　C.销售费用、销售税费和购地税费

　　D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。

　　估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

　　6.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵价值。下列关于房地产抵贷款风险的表述中，

　　正确的是( )。A.抵期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险

　　C.抵人不能履行债务时，因处置抵物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本考查的是房地产抵估价。抵期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成耗损风险。抵人不能履行债务时，因处置抵物的强制性等造成市场变现风险。

　　7.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。

　　A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本考查的是收益法。关于净收益，选项 D 为利润总额、折旧和财务费用，再扣减

　　商业利润。

　　8.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。