2016年房地产估价师案例与分析测试题（六）

　　改错题

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　　某公司有一工业厂房，建成于2002年6月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为9成新。当时同类厂房建安成本一般为700元/m2，由于某些原因厂房实际建成成本为650元/m2，总投资为120.25万元，其中占用自有资金50万元，2007年9月14日公布的1年期贷款和率为7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商1年期开发利润率为开发成本的5%。

　　1.该厂房在2007年12月1日的市场价格。

　　(1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。

　　1)建安费用=650元/m2×1850m2=120.25万元

　　2)红线内市政费：取建安成本的10%。

　　120.25万元×10%=12.03万元

　　3)建造成本合计：120.25万元+12.03万元=132.28万元

　　(2)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的7%。

　　132.28万元×7%=9.26万元

　　(3)不可预见费：取建安费用的3%。

　　132.28万元×3%=3.97万元

　　(4)开发成本合计：145.51万元。

　　2.建设期贷款利息：

　　估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率7.29%计取，计息基数为开发成本。则：

　　利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48万元

　　3.建设单位管理费：取建造成本的5%，则：

　　管理费=145.51万元×5%=7.28万元

　　4.开发商利润：估价对象的建设期为1年，开发商利润取5%，则：

　　开发利润=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81万元

　　5.销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取8%。设估价对象的全新状态下的价格为X，则销售费用为0.08X。

　　6.车间评估价格：

　　综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为：

　　X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X

　　X=178.35万元。

　　1.建安费用计算错误，应为700×1850=129.50万元

　　2.利息计算有错误，利息为145.51×7.29%×0.5=5.30万元

　　3.开发利润计算有错误，利润为145.51×5%=7.28万元

　　4.评估价格有错误，未考虑成新率，评估价格=0.9X=160.51万元