2019年房地产估价师案例与分析辅导资料第一章第四节

年份

考题内容

2016年

指错：
1.封面中的“估价作业期”应为“估价报告出具日期”。
2.在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。
3.致函方应为×房地产估价有限公司而不是分公司。
4.估价对象中未说明估价对象是否有共有权。
5.估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。
6.应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015），而不是中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）。
7.估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由。
8.估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名

2015年

指错：
1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。
2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。
3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。
4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。
5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）。

2015年

6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。
7.估价结果报告中缺“风险提示”项。

2014年

指错：
1.封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。
2.“致估价委托人函”应放在“目录”之前。
3.估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。
4.价值类型描述不规范不全面
5.估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。
6.严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。

2014年

7.估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。
8.估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。
9.严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复。
10.估价结果中缺少单价表示或者说未说明不列单价的理由。
11.估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。
12.估价结果报告中缺少“实地查勘期”。

2013年

指错：
1.封面中没有估价报告出具日期。
2.价值时点不在估价作业日期之内，未说明价值时点的理由。
3.价值定义表述错误。
4.估价结果未考虑优先受偿款，尚有11万工程款未结清。
5.估价结果报告中缺少注册房地产估价师。
6.估价结果报告中缺少实地查勘日期。
7.估价结果报告中缺少市场风险提示。
8.市场背景与描述分析中未对工业用途的房地产市场进行分析。

2012年

指错：
1.封面中“估价人员”错误，应为注册房地产估价师，少估价师注册号。
2.假设和限制条件中：依据委托人要求不对。
3.结果报告估价对象权益状况描述不清。
改错
1.法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可。
2.技术上可能错误，仅由估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的，应由专业的技术人员来确定其是否能拆除。

2011年

指错：
1.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等。
2.被征收房屋价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响。
3.估价依据缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》，依据中的《城市房屋拆迁管理条例》已经被新法取代，不应作为估价依据。
4.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明。
5.注册房地产估价师不得以签章代替签字。

2010年

指错：
1.致委托人函缺估价报告应用的有效期（或致委托人函估价报告使用有限期）。
2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实用状况；或建成时间为具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。
3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否有优先受偿款情况。
4.价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义。
5.结果报告的估价结果没有大写。

2010年

6.缺少风险提示（或说明）
7.附件应放在技术报告之后。
改错：
错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
错误：自本报告估价时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。

2010年

错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘的状况保持一致。
改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查勘的状况保持一致。

2009年

指错：
1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。
2.致委托人函中缺估价报告应用有效期。
3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。

2009年

4.估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明。
5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。
6.估价对象中缺区位状况说明或介绍。
7.估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等。
8.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。
9.估价原则缺谨慎原则。
10.估价报告中缺变现能力分析。

2008年

指错：
1.估价原则不必考虑谨慎原则。
2.估价报告有效期表述不正确。
3.缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整。
4.估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致。
改错：
1.价格定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。
2.估价时点错，应为2008年8月30日。

2008年

3.估价依据缺指导意见（即缺《城市房屋拆迁估价指导意见》）。
4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。

2007年

指错：
1.致委托人函中缺少估价目的。
2.注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名。
3.结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。

2007年

4.结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。
5.结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。
6.未考虑抵押情况对价值的影响。
7.他项权利日期不够具体。
8.结果报告中估价目的叙述不清。
9.没有说明估价方法选用理由。
10.附件缺少房屋共有权证复印件。

2007年

11.附件缺少估价对象内部照片。
12.附件缺少他项权利证明。

2006年

指错：
1.致委托人函缺估价时点。
2.致委托人函缺估价报告应用的有效期。
3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。
4.结果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）。
5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误。

2005年

指错：
1.结果报告缺估价原则。
2.结果报告中缺少估价方法定义。
3.技术报告缺市场背景分析。
4.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分。
5.估价结果缺少单价。

2004年

指错：
1.致委托人函中没有说明估价时点。
2.致委托人函中缺法定代表人的签名。
3.估价方法中未说明计算方法的定义。
4.估价报告不完整，缺少附件。

2003

指错：
1.估价时间用语错误，应为估价时点。
2.缺少估价原则。
3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义。
4.未说明估价结果确定的理由。

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