2019年房地产估价师案例与分析辅导资料第一章第三节

　　第三节　其他主要房地产估价文书写作

　　学习目标：掌握估价所需资料清单、估价对象实地查勘记录

　　一、估价委托合同

　　(一)估价委托合同内容构成

　　估价委托合同的内容一般包括：

　　(1)委托人和估价机构的基本情况，如委托人的名称或者姓名和住所，估价机构的名称、资质等级和住所。

　　(2)负责本估价项目的注册房地产估价师，包括注册房地产估价师姓名和注册号。每个估价项目应至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。

　　(3)本估价项目的基本事项，包括估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。

　　(4)委托人应提供的估价所需资料，包括资料的目录和数量，如委托人应向估价机构提供估价对象的权属证明、财务会计信息(如历史交易价格、运营收入和费用、开发成本会计报表和其他资料等)。

　　(5)注册房地产估价师的权利和义务，如注册房地产估价师可以要求委托人提供相关的权属证明，财务信息和其他资料，可以要求委托人为执行公允的评估程序提供必要的帮助;注册房地产估价师应对评估活动中知悉的国家秘密，商业秘密和个人隐私予以保密，应与委托人或其他当事人及评估对象有利害关系的估价活动予以回避等。

　　(6)估价机构的权利和不得有的行为，如委托人拒绝提供或不如实提供评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。委托人要求出具虚假评估报告的或有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合同。评估机构不得以恶性压价支付回扣，虚假宣传等不正当手段招揽业务，不得分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估等。

　　(7)委托人的权利和义务，如委托人有权自主选择评估法规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制和干预。委托人有权要求与相关当事及评估对象有利害关系的评估专业人员回避;委托人应当按照合同约定向评估机构支付费用，不得索要，收受或者变相索要、收受回扣。委托人应当对其提供的权属证明，财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责等。

　　(8)估价过程中双方的权利和义务，如估价机构和注册房地产估价师应保守估价活动中知悉的委托人的商业秘密，不得泄露委托人的个人隐私;委托人保证所提供的资料是合法、真实、准确、完整的，没有隐匿或虚报的情况，应协助注册房地产估价师对估价对象进行实地查勘，收集估价所需资料。

　　(9)估价费用及收取方式;

　　(10)估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型、份数以及估价报告交付期限、交付方式等。例如交付的估价报告是鉴证性报告还是咨询性报告，是法定评估业务估价报告还是一般鉴证性估价报告，是仅提供估价结果报告还是既提供估价结果报告又提供估价技术报告。在确定估价报告交付期限时，应保证有足够的时间以保质完成该估价项目，不能“立等可取”。

　　(11)违约责任;

　　(12)解决争议的方法;

　　(13)其他需要约定的事项。

　　此外，合同中还应注明估价委托合同签订日期。

　　(二)估价委托合同写作示例

　　【1-6】

　　二、估价所需资料清单

　　房地产估价所需资料包括委托人提供的和估价机构及注册房地产估价师收集应掌握的影响房地产价格的所有资料。房地产估价所需资料主要包括：

　　1)反映估价对象区位、实物和权益状况的资料;

　　2)估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料;

　　3)对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料;

　　4)对房地产价值和价格有普遍影响的资料。

　　(一)反映估价对象区位、实物和权益状况的资料

　　1.估价对象土地方面的资料

　　(1)土地区位状况：即坐落，四至，与城市标志性建筑物的直线距离、行程、车程等;

　　(2)土地实物状况：即土地面积、形状，地形、地貌，工程地质状况等;

　　(3)土地开发程度：即宗地红线内、外通路、通水、通电、上水、下水、通信、通邮，红线内场地平整程度状况;

　　(4)土地登记状况：即土地来源及历史沿革，地理位置，法定用途及实际用途，四至，面积，土地级别，土地权属性质及权属变更，土地登记证书号，国有土地使用证编号，登记时间，地籍图号，宗地号;

　　(5)土地权利状况：土地的所有权、使用权，土地使用权性质是划拨还是出让、出让年限、已使用年限、剩余使用年限、是否设立抵押、典当、出租，是否涉案，权属有无争议，是否为共有等状况;

　　(6)土地利用状况：土地利用现状及土地利用的变迁、土地上房屋建筑物及道路、沟渠等其他附属物状况;

　　(7)土地使用管制状况：城市规划限定的用途、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑红线后退距离、建筑物间距、绿化率、交通出入方位、停车泊位、建筑体量体型、色彩、地面标高，规划设计方案与环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律规定的符合状况，以及商业用地的临街宽度、深度状况，农业用地的土壤成分、肥力、灌排水状况，周期性自然灾害状况，日照、降水量、风向、排水积水状况等资料。

　　2.估价对象建筑物方面的资料

　　(1)建筑物的三维空间位置;

　　(2)面积：建筑面积，使用面积，成套房屋的套内建筑面积、居住面积、营业面积、出租面积;

　　(3)层数及总高，层高;

　　(4)建筑式样、风格、色调，结构，设备、设施，装修，朝向，平面布局，通风，采光，隔声、隔振、隔热;

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　　(5)建筑物建成年月，维修养护及完损状况、新旧程度;

　　(6)产权状况：产权证号，是独有、共有、还是建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权，是否设定抵押、典当、出租，是否涉案，权属有无争议，是否违章建筑等;

　　(7)利用状况：法定用途，实际用途，不同用途的位置或楼层分布及其面积，物业管理，卫生、治安状况。

　　(二)估价对象及其同类房地产的交易、利润率、收益率等资料

　　这类资料主要通过市场调查收集，主要包括：相类似房地产的交易实例资料，租赁实例资料，空置实例资料，收益实例资料，租赁价格实例资料，建安造价资料，房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料，销售费用率等估价参数资料，营业税及其附加税率资料，契税税率资料，开发经营期资料等。

　　(三)估价对象财务会计信息资料

　　是指应由估价委托人提供的根据本单位、企业实际发生的经济业务事项进行会计核算的依据，如凭证、账簿、财务会计报告等，其中，会计凭证包括原始凭证和记账凭证，会计账簿包括总账、明细账、固定资产卡片等;财务会计报告包括月、季、半年、年度报告以及项目竣工财务决算表等。

　　(四)对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料

　　对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，多指微观区域环境的资料，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境等环境资料，基础设施完备程度资料，商店、医院、学校、餐馆、金融机构、公园、娱乐设施等公共配套设施资料。

　　市内交通的通达度、可及性，对外交通的方便程度等交通状况资料，人口数量、质量、家庭规模、风土人情、消费特征等人口状况资料，城市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。

　　(五)对房地产价值和价格有普遍影响的资料

　　对房地产价格有普遍影响的资料多指宏观环境资料，包括经济发展、银行存贷款利率、物价、人均可支配收入等经济因素资料，政治安定状况、城市化等社会因素资料，房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、地区特殊政策、税收政策等行政因素资料，世界经济状况、国际竞争状况、国际政治对立状况、国际军事冲突等国际因素资料。

　　房地产估价师对收集的估价所需资料应进行核查。当估价委托人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况。

　　三、估价作业方案

　　制定估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、如何去做、什么时候做以及由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一系列行动的计划。估价作业方案应在对估价项目行分析的基础上制定，主要包括下列内容：

　　1.估价工作内容：

　　(1)拟采用的估价方法和估价技术路线

　　在明确了估价的基本事项后，可以根据估价对象状况、估价目的、价值要求初步拟定相应的估价技术路线和估价方法方案，再分析不同方案获取资料的难易程度、实施过程的难易程度、时间和人员安排的难易程度等确定最终采用的估价技术路线和估价方法。

　　(2)拟收集的估价所需资料及其来源渠道

　　针对估价对象、估价目的、估价技术路线和选用的估价方法等，拟定需要调查、收集那些资料，如何获取相关资料，估价所需资料参见本节“估价所需资料清单”，资料获取渠道可以通过：①请委托人提供;②估价人员实地查勘;③询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士;④查阅估价机构自己的资料库;⑤查阅政府有关部门的资料;⑥查阅有关报刊或登陆有关网站等。

　　2.估价工作质量要求及保障措施

　　根据估价对象、估价目的、价值时点、估价报告交付日期判断本次估价项目的工作量大小、难易程度、时间缓急，从而可以确定需要多少人员、需要什么样的人员，根据各个估价师的特长、专业水平、目前的工作安排等确定相应参加人员，组成项目组，明确负责人，确定估价时间，制定相应的保障措施。

　　3.估价作业步骤、时间进度和人员安排

　　针对估价项目各个工作环节，如资料收集、现场查勘、估价测算、估价结果确定等环节，根据各工作环节的难易程度确定每个工作环节所需时间和相应的人员安排，估价作业步骤和时间进度安排最好采用相应的流程图、进度表等，特别是对一些大型、复杂的估价项目更应如此。

　　四、估价对象实地查勘记录

　　房地产具有独一无二特性，且其价值、价格与区位密切相关，只有身临其境才能真正了解和认识它，因此实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。估价人员实地查勘估价对象，有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象;可以核实委托人提供的估价对象的有关情况;可以亲身感受估价对象的区位、实物的优劣;可以了解估价对象的建造、维修保养、使用历史状况;可以了解当地房地产市场行情及市场特征。

　　估价对象的实地查勘应符合下列规定：

　　1.应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况;

　　2.应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充收集估价所需的关于估价对象的其他资料;

　　3.应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

　　当因征收、司法拍卖等强制取得或者强制转让房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘;或者因估价对象涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内部进行实地查勘。如果有上述情况导致无法进入估价对象内部进行实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

　　为了全面、高效完成实地查勘，需要制作详细、容易操作的《估价对象实地查勘记录表》。不同类型估价对象进行实地查勘时，其查看的侧重点会有所不同，实地査勘记录表内容会相应不同，下面主要就住宅房地产、经营性房地产、工业房地产及在建工程等典型估价对象实地査勘内容进行介绍。

　　(一)住宅房地产实地查勘记录

　　1.住宅房地产实地查勘内容

　　住宅房地产实地查勘重点主要包括：

　　(1)估价对象位置、四至、楼盘名称;

　　(2)估价对象建筑结构、户型结构、楼层;

　　(3)估价对象通风、采光、噪声状况;

　　(4)估价对象周边景观及配套设施状况;

　　(5)估价对象类型，如属于住宅小区、组团、单体楼等;

　　(6)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等;

　　(7)估价对象设施及管理状况;

　　(8)估价对象内部装饰装修状况;

　　(9)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。

　　2.住宅房地产实地查勘记录表示例

　　住宅房地产实地查勘记录表示例见教材表1-25所示。

　　表格缺建筑结构

　　(二)经营性房地产实地查勘记录

　　1.经营性房地产实地查勘内容

　　经营性房地产主要包括商铺、写字楼、旅馆、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：

　　(1)估价对象位置、四至;

　　(2)用途：一种用途，两种或两种以上用途

　　(3)估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室;

　　(4)估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等;

　　(5)估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等;

　　(6)估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等;

　　(7)估价对象周边公共配套设施;

　　(8)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等;

　　(9)估价对象内部设施及物业管理状况;

　　(10)估价对象内部装饰装修状况;

　　(11)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。

　　2.经营性房地产实地查勘记录表示例

　　经营性房地产实地查勘记录表示例见教材表1—26所示。

　　注意和住宅房地产对比分析掌握

　　(三)工业房地产实地查勘记录

　　1.工业房地产实地查勘内容

　　工业房地产实地查勘重点主要包括：

　　(1)估价对象坐落、四至、名称;

　　(2)估价对象建筑结构、楼层、跨度、成新率;

　　(3)估价对象占地面积、容积率;

　　(4)估价对象具体用途、类型，如属于普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车间、超洁净生产车间、非生产车间等;

　　(5)估价对象附属设施状况;

　　(6)估价对象周边交通便捷度;

　　(7)估价对象工业集聚度;

　　(8)估价对象周边基础设施及公共配套设施状况;

　　(9)估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等;

　　(10)估价对象内部设施状况;

　　(11)估价对象内部装修状况;

　　(12)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。

　　2.工业房地产实地查勘记录表示例

　　工业房地产实地查勘记录表示例见教材表1—27所示。

　　(四)在建工程实地查勘记录

　　1.在建工程实地查勘内容

　　在建工程实地查勘重点主要包括：

　　(1)估价对象名称、位置、四至;

　　(2)估价对象建筑面积、用地面积;

　　(3)估价对象规划许可证、施工许可证、设计单位、施工单位;

　　(4)估价对象开工日期、预计完成时间;

　　(5)估价对象建筑结构、层高、楼层数;

　　(6)估价对象实际进度;

　　(7)估价对象周边商业繁华度;

　　(8)估价对象周边交通便捷度;

　　(9)估价对象周边基础设施及公共配套设施状况;

　　(10)估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。

　　2.在建工程房地产实地查勘记录表示例

　　在建工程实地查勘记录表示例见教材表1—28所示。

　　五、估价报告内部审核表

　　(一)估价报告内部审核表内容构成

　　估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：

　　(1)估价报告的完整性：主要按照《房地产估价规范》要求，全面审核报告的各项要件是否齐全，如封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等是否齐全;

　　(2)估价假设和限制条件：主要审核假设条件是否必要、充分、合理、有依据;限制条件是否具有针对性;

　　(3)估价目的及价值定义：主要审核表述是否准确、全面、清晰、具体;

　　(4)估价对象的界定、描述和分析：主要审核对估价对象的界定是否准确，对区位、权益、实物状况的描述是否全面、客观、翔实;

　　(5)市场背景描述与分析：主要审核对宏观房地产市场、估价对象本类房地产市场及价值影响因素的分析是否全面、透彻、针对性强;

　　(6)最高最佳利用分析：主要审核对最高最佳利用的判断是否正确，分析是否透彻、具体，是否有合法的依据;

　　(7)估价方法选用：主要审核选用方法是否全面、恰当，对理论上适用于估价对象的方法不选用的，是否充分说明了理由，选用的，是否简述了道理;

　　(8)数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程：主要审核数据来源是否依据充分或理由充足;参数选取是否客观、合理，在理论和现实上是否有说服力，有必要的分析和过程;计算过程详细、完整、严谨、正确;

　　(9)估价结果确定及结论表述：主要审核估价结果的确定是否有充分依据，结论表述是否清晰、全面、理由充分，致估价委托人函、结果报告、技术报告中的估价结果是否一致;

　　(10)估价报告的规范性、文字表述：主要审核报告名称、格式、用语是否规范，引用的法规、标准是否正确，文字表达是否简洁、流畅、严谨、前后一致、逻辑性强、无错别字、漏字;

　　(11)审核结论。

　　(二)估价报告内部审核表示例

　　估价报告内部审核表　　表1-29

估价项目名称
估价报告编号
序号	审核项目	审核要求			优	合格		不合格	问题说明
1	估价报告的完整性	报告的各项要件是否齐全，如封面、目录、致估价委托人函、估价师申明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等是否齐全
2	估价假设和限制条件	假设条件是否必要、充分、合理、有依据；限制条件是否具有针对性
3	估价目的及价值定义	表述是否明确、具体、规范
4	估价对象的界定、描述和分析	估价对象的界定是否准确，对区位、权益、实物的描述是否否完整、分析是否客观，具有针对性
5	市场背景描述与分析	对宏观房地产市场、估价对象本类房地产市场及价值影响因素描述内容是否完整、分析是否客观、能否定性与定量相结合、是否具有针对性
6	最高最佳利用分析	对最高最佳利用的判断是否正确，分析是否透彻、具体、有针对性，是否有合法的依据
7	估价方法选用	能否逐一分析估价方法是否适用，选用方法是否全面、恰当，对理论上适用而不选用的，是否充分说明了理由，选用的，是否简述了理由，估价技术路线表述是否正确清晰
8	数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程	估价方法测算步骤是否明确，计算公式与分析过程是否详细、完整、严谨、正确；估价基础数据来源是否依据充分；估价参数选取是否客观、合理，理论表述和实际应用是否有说服力
9	估价结果确定及结论表述	综合测算结果确定选用方法是否恰当；理由是否充分；评估价值是否合理；相关专业意见表述是否正确简明
10	估价报告的规范性、文字表述	报告名称、格式、用语是否规范，引用的法律、法规、标准是否正确，文字表达是否简洁、流畅、严谨、前后一致、逻辑性强、无错别字、漏字
综合审核结论：口可以出具报告；口作适当修改后出具报告；口重大修改后出具估价报告；口重新撰写估价报告
审核人员签名：				审核日期			年　日

　　六、专业帮助情况和相关专业意见说明

　　房地产估价中会遇到各种专业问题，主要可分为两类：一是房地产估价专业领域内的;二是房地产估价专业领域外的。当估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并应在估价报告中说明。

　　专业帮助情况和相关专业意见，应符合下列规定：

　　1.当在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，可寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，此时应在估价报告中说明有专业帮助，说明专业帮助的内容及提供专业帮助的专家或单位的姓名或名称，相关资格、职称或资质。

　　2.当对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规判断和相应假设的，可建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应提供相关专业意见复印件，说明出具相关专业意见的专业机构或专家的名称或姓名，相关资质或资格、职称。

　　3.当没有专业帮助或未依据相关专业意见时，应说明没有专业帮助或未依据相关专业意见。

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