2018年房地产估价师案例与分析第三章第四节房地产拍卖、变卖估价

　　第四节房地产拍卖、变卖估价

　　房地产强制拍卖估价是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。

　　一、房地产拍卖、变卖估价的特点

　　处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产估价的一般固有特点外，还有许多新的特点，因此在对房地产拍卖、变卖估价过程中，应根据这些不同点，确定其价格。

　　(一)强制处分

　　处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

　　(二)快速变现

　　由于拍卖交易方式的特点，买受人(购得拍卖标的的竞买人)在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低。

　　(三)市场需求面窄、推广力度小

　　拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小;再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。

　　(四)消费者心理因素

　　购买者由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低。

　　(五)购买者的额外支出

　　由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1%～5%，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。

　　二、房地产拍卖、变卖估价的相关规定

　　1.房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。

　　2.房地产司法拍卖估价，应符合下列规定：

　　(1)应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格;

　　(2)评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权 ;

　　(3)人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;

　　(4)待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

　　3.房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人的需要，评估市场价值或市场价格、快速变现价值，为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。快速变现价值可根据变现时限短于正常销售期的时间长短，在市场价值或市场价格的基础上进行适当减价确定。

　　4.房地产变卖估价，宜评估市场价值。

　　三、房地产拍卖、变卖估价的技术路线

　　房地产拍卖、变卖是一种特殊的市场交易，根据《拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

　　因此房地产拍卖、变卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。

　　四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

　　(一)商品房

　　商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法估价其正常市场价格。

　　(二)行政划拔地上的房产

　　行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金，因此对划拨土地上的房产进行估价时，可采取两种技术路线进行估价：

　　(1)以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。估价时可采用市场法、成本法、收益法估价其正常市场价格。

　　(2)以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行估价，估价时可先采用市场法、成本法、收益法估价完全产权下的正常市场价格，再估价应补缴的地价。

　　由于完全产权市场价格比较容易获取，而应补交地价存在较多变数，因此通常采用第一种技术路线。

　　(三)在建工程

　　对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。