2018年房地产估价师案例与分析第三章第三节房屋征收估价

　　第三节房屋征收估价

　　一、房屋征收补偿内涵

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)规定：为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿。

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　房屋征收补偿包括：

　　1.被征收房屋价值的补偿;

　　2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　二、房屋征收估价特点

　　房屋征收估价不同于一般房地产的市场价格估价，其估价特点主要表现在以下几个方面：

　　(一)估价数量大

　　房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模城市房屋征收。由于征收数量大、待征收的户数多，由此带来的征收估价数量很大，少则一、二栋，多则成片乃至一个或多个小区。

　　(二)涉及面广，社会影响大

　　征收房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋;既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房;既有独立产权用房，也有共有产权用房。从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，城市房屋征收估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。

　　(三)估价对象复杂，需要协调各种关系

　　相对于其他目的的估价，征收估价的对象比较复杂，一个征收项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。

　　(四)补偿价格关联性强

　　就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。

　　三、房屋征收估价的相关规定

　　(一)房屋征收估价对象范围

　　征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑 。被征收房屋价值估价不得遗漏、虚构估价对象。

　　房屋征收部门应当向受托的房地产价格估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况 。调査结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准 。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行估价。

　　(二)房屋征收估价的目的

　　根据《国有土地上房屋征收估价办法》规定：被征收房屋价值估价目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，估价被征收房屋的价值”。

　　产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，估价产权调换房屋的价值”。

　　(三)房屋征收估价的时点

　　被征收房屋价值价值时点为房屋征收决定公告之日。

　　产权调换房屋价值价值时点应当与被征收房屋价值价值时点一致。

　　(四)房屋征收估价的价值内涵

　　1.房屋征收估价的价值内涵为：被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。

　　不考虑租赁因素的影响是估价无租约限制价值;不考虑抵押、查封因素的影响是估价价值中不扣除已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　2.产权调换房屋估价的价值内涵为市场价值 ，即指估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对估价对象定价有特别规定的除外。

　　用于产权调换房屋价值估价，应符合：

　　1)用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值;

　　2)用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。

　　(五)房屋征收估价的用途

　　被征收房屋的用途应当按照房屋权属证书和房屋登记簿记载的性质或者市、县级人民政府提供的认定、处理结果确定。

　　被征收范围内有未经依法登记的建筑的，市、县级人民政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理，并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。

　　(六)房屋征收估价标准

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　类似房地产是指与对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

　　房地产征收估价，应区分国有土地上房屋征收估价和集体土地征收估价。

　　国有土地上房屋征收估价，应区分被征收房屋价值估价、被征收房屋室内装饰装修价值估价、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值估价、因征收房屋造成的搬迁费用估价、因征收房屋造成的临时安置费用估价、因征收房屋造成的停产停业损失估价等。

　　当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行估价确定时，所估价的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明。

　　(七)房屋征收估价影响因素

　　根据《国有土地上房屋征收估价办法》规定：被征收房屋价值估价应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　四、房屋征收方法和结果确定

　　(一)房屋征收估价方法

　　被征收房屋价值应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种估价方法进行估价。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法估价；被征收房屋或者其类似房地产有租金或者经营收入的，应当采用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当采用假设开发法评估。

　　可以同时选用两种或者两种以上估价方法估价的，应当选用两种或者两种以上方法估价。

　　被征收房屋的类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在市场上的平均水平价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集价值时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出的价格。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。

　　当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价；当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价 。

　　(二)房屋征收估价结果确定

　　被征收房屋价值选用两种或者两种以上估价方法估价的，应当对各种估价方法的测算结果进行校核后，确定被征收房屋价值估价结果。

　　房屋征收估价价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

　　五、房屋征收估价技术路线

　　(一)比较法估价技术路线

　　1.收集和测算类似房地产价格

　　收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

　　类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集价值时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。

　　2.修正类似房地产价格

　　将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比较价格。

　　3.确定被征收房屋价格

　　根据类似房地产比较价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格。

　　(二)收益法估价技术路线

　　当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过比较法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。

　　(三)成本法估价技术路线

　　首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。

　　(四)假设开发法估价技术路线

　　1.测算续建完成后的价值

　　首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。

　　2.测算续建成本和费用

　　根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。

　　3.测算在建工程价值

　　将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。

　　六、征收估价工作流程

　　(一)估价机构选定

　　房地产价格估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收估价业务。

　　(二)估价机构业务承揽

　　同一征收项目的房屋征收估价工作，原则上由一家房地产价格估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格估价机构共同承担。

　　两家以上房地产价格估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格估价机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格估价机构就估价对象、价值时点、价值内涵、估价依据、估价假设、估价原则、估价技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定方式等进行沟通，统一标准。

　　(三)估价委托

　　房地产估价机构选定或者确定后，房屋征收部门应当在10日内 向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与其签订房屋征收估价委托合同。

　　房屋征收估价委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产估价机构的名称、估价目的、估价对象范围、估价要求以及委托日期等内容。

　　房屋征收估价委托合同应当载明下列事项：

　　(1)委托人和房地产估价机构的基本情况;

　　(2)负责本估价项目的注册房地产估价师;

　　(3)估价目的、估价对象、价值时点等估价基本事项;

　　(4)委托人应提供的估价所需资料;

　　(5)估价过程中双方的权利和义务;

　　(6)估价费用及收取方式;

　　(7)估价报告交付;

　　(8)违约责任;

　　(9)解决争议的方法;

　　(10)其他需要载明的事项。

　　(四)估价准备和业务开展

　　估价机构与房屋征收部门签订房屋征收委托合同后，应制定相应工作计划，指派与房屋征收估价项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展估价工作。

　　房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务。

　　(五)实地查勘

　　房地产估价机构应对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　征收房屋实地查勘时，需要分别查勘和记录房屋的结构、装修、设备等情况，具体内容包括：

　　1)房屋位置：坐落、方位、门牌号、房屋栋号、在院落中的位置等;

　　2)房屋权属：产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等;

　　3)房屋建筑：朝向、间数、建成年代、结构、层数、层高、檐高、屋面、屋架、墙身、门窗等;

　　4)房屋装修：门套、窗套、墙裙、灯槽、窗帘盒、挂镜线、隔断、石材、贴面等;

　　5)设备情况：卫生间设备、厨房设备、上下水管、暖气、燃气、电子对讲、电话、有线电视、宽带、水池、渗井、化粪池等;

　　6)附属设施：门楼、院墙、院地、简易棚、回水井、防盗门、外窗护栏等;

　　7)树木：树木种类、直径等;

　　8)其他需要记录的项目。

　　被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值估价所必须的情况和资料。

　　房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由房屋征收部门和估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。

　　(六)初步估价结果公示

　　房地产价格估价机构应当按照房屋征收估价委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步估价结果。分户的初步估价结果应当包括估价对象的构成及其基本情况和估价价值。房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示。

　　公示期间，房地产价格估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步估价结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产估价机构应当修正。

　　(七)提交估价报告

　　分户初步估价结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。房屋征收部门应当及时将分户估价报告送达被征收人。

　　整体估价报告和分户估价报告应当由负责房屋征收估价项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。

　　(八)解释说明

　　被征收人或者房屋征收部门对估价报告有疑问的，出具估价报告的房地产估价机构应当向其作出解释和说明。

　　(九)资料保管

　　房屋征收估价工作完成后，应将估价报告及相关资料立卷、归档保管，供房地产管理部门、房地产估价行业组织等查验。

　　七、房屋征收复核估价和鉴定

　　1.申请复核估价

　　被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到估价报告之日起5日内 ，向房地产价格估价机构申请复核估价。

　　申请复核估价的，应当向原房地产价格估价机构提出书面复核估价申请，指出估价报告存在的问题。

　　2.复核估价

　　房地产估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内对估价结果进行复核。复核后，改变原估价结果的，应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的，应当书面告知复核估价申请人。

　　3.估价专家鉴定

　　被征收人或者房屋征收部门对原房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起5日内 ，向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。

　　估价专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于三分之二。

　　估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内 ，对申请鉴定估价报告的估价程序、估价依据、估价假设、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

　　经估价专家委员会鉴定，估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告;估价报告存在技术问题的，出具估价报告的房地产价格估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

　　房屋征收估价鉴定过程中，房地产估价机构应当按照估价专家委员会要求，就鉴定涉及的估价相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

　　因房屋征收估价、复核估价、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

　　【案例3-3】

　　××市××街××号房屋征收估价结果报告(节选)

　　一、估价委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价目的

　　为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，估价被征收房屋的价值。

　　四、估价对象(略，具体见技术报告)

　　五、价值时点

　　按照《国有土地上房屋征收估价办法》及委托人要求，以房屋征收延期公告之日2011年12月22日为价值时点。

　　六、价值定义

　　本报告估价价值为估价对象房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本报告估价价值为估价对象在价值时点状况下包含土地使用权及房屋建筑物产权的市场价值。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　按照《房地产估价规范》，一般估价方法包括比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法、以及趋势分析法等其他辅助方法。根据委托人提供的资料、估价目的和估价对象特点，以及估价人员对××市房地产市场的调查和对估价对象的实地勘查，结合委托人提供的资料，本次估价的估价对象为住宅用途房地产，适合使用的估价方法包括比较法、收益法和成本法。

　　本次估价的估价对象地处城区，房地产市场信息相对丰富齐全，房地产市场发展相对成熟，同一供需范围内的同类型房地产成交记录和放盘个案较多，运用比较法能充分体现其客观市场价值，故本次估价选用比较法为最优最佳方法。另外，考虑到估价对象所在地区于2010年新公布区域基准地价，而当地房屋的建造成本及相关税费清晰明确，故可以使用成本法进行测算，其中土地使用权采用基准地价系数修正法、建筑物产权采用重置成本法分别进行估价。

　　估价对象目前未办理拆除后未来重建的规划设计指标，运用假设开发法的不确定性较大，不适宜运用假设开发法;估价对象虽属收益性的房地产，但由于估价对象为年久失修旧楼房，实际剩余收益年限很有限，采用收益法未能充分体现其现状下的土地使用权价值，故不适宜采用收益法。