2018年房地产估价师案例与分析第三章第二节房地产抵押估价

　　第二节房地产抵押估价

　　一、 房地产抵押价值内涵及估价实质

　　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。

　　抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

　　房地产抵押价值是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。

　　根据《房地产估价基本术语标准》，房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

　　法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。(请结合《理论与方法》教材进行学习)

　　将法定优先受偿款额的范围界定为发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保债权数额、其它法定优先受偿款等，但不包括强制执行费用。

　　房地产抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

　　房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。房地产抵押估价包括抵押贷款前估价和抵押贷款后重估。

　　二、房地产抵押估价的法律规定

　　房地产抵押估价，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，《房地产抵押估价指导意见》等进行。

　　现将有关法规中规定的可以设定抵押的房地产、不得设定抵押的房地产、其他限制条件及与估价有关的内容主要归纳如下。

　　(一)可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

　　(2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;

　　(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

　　(4)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产;

　　(5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权;

　　(6)以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权;

　　(7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;

　　(8)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;

　　(9)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押;

　　(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

　　(二)不得设定抵押的房地产

　　(1)土地所有权;

　　(2)权属有争议的房地产;所有权、使用权不明或者有争议的房地产;

　　(3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

　　(4)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

　　(5)已依法公告列入征收范围的房地产;

　　(6)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

　　(7)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(法律规定可抵押的除外);

　　(8)以法定程序确认为违法、违章的建筑物;

　　(9)依法不得抵押的其他房地产;

　　(10)划拨土地使用权不得单独抵押;

　　(11)乡(镇)、村企业的(集体)土地使用权不得单独抵押。

　　(三)其他限制条件

　　(1)在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;

　　(2)开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押;

　　(3)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取商品房预售许可证;

　　(4)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意;

　　(5)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效;

　　(6)发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额;

　　(7)房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理;

　　(8)当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人;

　　(9)以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。

　　三、房地产抵押估价的相关技术规定

　　1.房地产抵押贷款前估价，应包括下列内容：

　　(1)评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值;

　　(2)调查了解抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款;

　　(3)计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值;

　　(4)分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。

　　2.抵押价值和抵押净值估价应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。

　　3.评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

　　4.抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：

　　(1)合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值;

　　(2)合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。

　　5.抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值：

　　(1)直接评估在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值。

　　(2)先评估在出让建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，再减去由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用。

　　(3)当估价中需要将划拨建设用地使用权假定为出让建设用地使用权时，出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，但国家和抵押房地产所在地有特别规定的，应按其规定执行。

　　6.由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，应按抵押房地产所在地规定的标准进行测算;抵押房地产所在地没有规定的，可按同类房地产已缴纳的标准进行估算。

　　7.抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值应为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值;为共同共有的，抵押价值或抵押净值应为共有房地产的抵押价值或抵押净值。

　　8.抵押房地产为享受国家优惠政策购买的，抵押价值或抵押净值应为房地产权利人可处分和收益的份额的抵押价值或抵押净值。

　　9.房地产抵押估价用于设立最高额抵押权，且最高额抵押权设立前已存在的债权经当事人同意转入最高额抵押担保的债权范围的，抵押价值或抵押净值可不减去相应的已抵押担保的债权数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作出相应限制。

　　10.在进行续贷房地产抵押估价时，应调查了解及在估价报告中说明抵押房地产状况和房地产市场状况发生的变化，并应根据已发生的变化情况进行估价。对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值或抵押净值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额，但应在估价报告中说明并对估价报告和估价结果的使用作出相应限制。

　　11.房地产抵押贷款后重估，应根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值或抵押净值等进行重新估价，并应为抵押权人提供相关风险提示。

　　12.重新估价大量相似的抵押房地产在同一价值时点的市场价格或市场价值、抵押价值、抵押净值，可采用批量估价的方法。

　　四、房地产抵押估价技术路线及估价方法

　　作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值估价应遵循谨慎、保守原则。房地产抵押估价常见类型的估价思路及方法的选用简述如下：

　　(一)完全产权房地产

　　这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行估价时，可根据具体情况采用比较法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行估价，可以采用基准地价修正法、比较法和假设开发法估价。

　　(二)不完全产权房地产

　　这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行估价时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：一是直接估价在划拨建设用地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值;

　　二是先评估在出让土地使用权下的假定未设立法定优先受偿权下的价值，再减去由划拨建设用地使用权改变为出让建设用地使用权需要缴纳的出让金等费用，出让建设用地使用权的使用期限应设定为自价值时点起计算的相应用途法定出让最高年限，但国家和抵押房地产所在地有特别规定的，应按其规定执行。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额，该数额应按抵押房地产所在地规定的标准进行测算，抵押房地产所在地没有规定的，可按同类房地产已缴纳的标准进行估算。

　　市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用比较法(收益法)作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的土地出让金或出让毛地价价值;再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。

　　市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地(不含土地使用权出让金的价款)分别估价再综合的成本法估价。

　　(三)部分(局部)房地产

　　这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用比较法、收益法或成本法。

　　(四)在建工程房地产

　　在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。

　　对在建工程作为抵押物进行估价时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明(承诺函)，存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。

　　(五)乡(镇)、村企业房地产

　　以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，进行估价时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或比较法。

　　五、房地产抵押估价的注意事项

　　由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。

　　房地产抵押估价服务于金融(银行)业的抵押贷款、担保业务，金融(银行)业本身需要的是安全、稳健、谨慎。

　　房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高(虚)估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：

　　(一)估价目的

　　房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。

　　(二)价值时点

　　因设定抵押时点在估价时是不确定的，估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在价值时点时的(过去或未来)状况，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。

　　(三)价值类型

　　房地产抵押估价目的统一表述为：抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

　　市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

　　法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

　　(四)估价对象抵押的合法性分析

　　估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让(流通或拍卖)性、可抵押登记生效等。这样就从合法性上确保了抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。

　　但实际也会遇到一些问题，最常见的有权证不齐;权证所有(使用)权人名称与委托人现名称不符;权证上的法定用途和规划面积与实际不符;出让合同的建筑面积与规划批准不符;已全部或部分设定抵押权，并未到期;有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明;不可抵押的人防面积不清;房产证房产登记表上的违章临时建筑;房屋使用多年却无所有权证;分割出的抵押物不合理(缺少独立性)等。

　　这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法的解决办法。但是，如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在价值时点是否拖欠建筑工程款的书面说明(承诺函)，房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的只能不评。

　　(五)合理确定假设前提和限制条件

　　应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。房地产估价师和估价机构在进行抵押估价时，应当实事求是，勤勉尽责，不得滥用和任意设定假设前提和限制条件。

　　(六)把握市场风险防止高估

　　为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，若在价值时点时当地同类房地产市场有过热(或泡沫)现象，估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速下降。

　　对某些房地产抵押贷款后重估时，应根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值或抵押净值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值或抵押净值等进行重新评估，并应为抵押权人提供相关风险提示。

　　在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期间不确定因素很多，是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权证、未来市场及营销如何等均不确定。在建工程难以准确确定形象进度、土建安装设备的实际进度、工程款支付状况、能否实现相应的全部利润，所以评估应预测谨慎，足额考虑后续期间的成本、费用、利息、利润，准确估价现状成本。

　　土地的估价(包括房地产其中的划拨地和集体土地)不确定性也较大;尤其是偏远地带的土地、空置闲置土地、乡镇村企业集体建设用地。评估时应准确把握地价的构成和地价水平，防止高估。

　　对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素可较少或不予考虑，如：收益法中预期升值收益或不确定的收益应较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。报酬率取值要根据风险程度合理选取。

　　(七)估价中的谨慎原则

　　选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是收益性房地产的收益价格较高时，应使积算价格成为收益价格的补充;在有价无市或存在长期低(偏离市场)租金租约的房地产，则应更加重视收益价格。

　　确定估价结果时采用两种方法估价结果的简单平均值还是加权平均值，应根据市场情况决定，一般选用简单平均值。

　　在估价中选取可比实例、确定修正系数;预测未来现金流、确定报酬率;预测未来开发完成后价值、折现率、续建费用;确定地价水平、基准地价修正系数、开发建造成本费用、利润率、成新率等时，保持客观、谨慎的尺度，使估价结果客观、公正、合理。

　　在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。

　　在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低。

　　在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　房地产估价行业组织已公布报酬率、利润率等估价参数值的，应当优先选用;不选用的，应当在估价报告中说明理由。

　　(八)市场变现能力分析

　　根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

　　变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响，2)假定估价对象在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

　　拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费;营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让价款等。报告中应加以提示。

　　由于以上原因，房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点，并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。经过分析，如果确认抵押房地产本身及市场因素造成变现能力较差，更要加以提示。

　　(九)估价对象风险提示

　　估价对象风险提示分析主要包括：

　　1)关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明;

　　2)评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明;

　　3)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;

　　4)抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;

　　5)合理使用评估价值;

　　6)定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

　　(十)其他

　　根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。

　　对再交易房屋，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。对大产权证下的应按商品房的实际套为单位的价值分列。