2018年房地产估价师案例与分析第四章第四节房地产贷款项目评估

　　第四节房地产贷款项目评估

　　房地产贷款项目评估是房地产开发项目评估的一种类型。房地产开发项目评估一般包括两种情况，一是投资方拟收购或介入一个房地产开发项目时进行的评估，二是银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估。

　　本节以房地产贷款目的进行的项目评估为例介绍房地产贷款项目评估的相关内容，收购项目所进行的项目评估与此类似。

　　一、房地产贷款项目评估的含义

　　房地产贷款项目评估是在房地产开发企业为房地产开发项目向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借贷企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告，作为房地产开发贷款评审的重要依据。接受房地产开发企业或其他投资者委托，为其投资项目的决策进行科学论证而做的项目评估，与贷款项目评估的关注点略有不同。

　　二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　《中华人民共和国土地管理法》;

　　《中华人民共和国城市规划法》;

　　《中华人民共和国担保法》;

　　《中华人民共和国会计法》;

　　《中华人民共和国税收征收管理办法》;

　　《贷款通则》;

　　《商业银行房地产贷款风险管理指引》;

　　《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》;

　　《房地产抵押估价指导意见》;

　　《房地产开发项目经济评价方法》;

　　《房地产估价规范》;

　　中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。

　　三、房地产贷款项目评估的特点

　　(一)综合性

　　(二)科学性

　　(三)专业性

　　(四)特殊性

　　四、房地产贷款项目评估的内容

　　房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目的合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、风险评估、结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九部分内容：

　　第一部分 借款企业资信评估

　　第二部分 项目概况评估

　　第三部分 项目市场分析

　　第四部分 项目投资估算及资金来源、筹措评估

　　第五部分 项目进度与资金运用评估

　　第六部分 项目财务效益评估

　　第七部分 不确定性分析

　　第八部分 贷款效益及风险评估

　　第九部分 结论与建议

　　各部分的具体内容可参见后附房地产贷款项目评估案例。

　　在报告的开头一般会增加总论(或摘要)部分。说明评估的依据，并将各部分的主要数据、指标及结论尽量摘录。

　　在报告的最后应附评估附表与附件。附表含评估过程中涉及的各种分析及测算表格;附件含企业及项目的各种申请文件及批件的复印件、项目地理位置示意图及项目现状照片。

　　报告的撰写方面，力求文字简洁、准确、明了，叙述全面、清楚。定性分析与定量分析结合运用，尽量采用数字、图表表述。注意报告内容和分析结论的真实性、完整性和准确性。

　　五、房地产贷款项目评估的注意事项

　　(一)评估的侧重点

　　金融机构的房地产开发贷款一般按企业评价为主和项目评价为主两种模式操作。以企业评价为主的，评估的侧重点是企业的综合实力、专业素质、财务及信用状况等，对项目状况的评估可适当简化;以项目评价为主的，评估的侧重点是项目状况、投资成本、市场分析、财务效益评价及项目的封闭运作方案等，对企业状况的评估可适当简化。

　　(二)动态与静态分析

　　在财务效益评估时，计算期较长的房地产项目(如作为酒店、商业中心等自行管理或出租的综合性房地产项目)，应进行动态评价，测算与分析项目的动态评价指标;计算期1～2年的房地产项目(如作为普通住宅销售的房地产项目)，对资金运用、销售收入测算、贷款取得与偿还等也应进行动态的分析。

　　(三)项目风险评估

　　从项目本身及借款企业两方面考虑。项目本身的风险关注点主要有：项目的合法性、合规性和可行性(包括技术、经济等);施工过程及质量风险;租售模式风险;外部竞争环境风险等。借款企业的风险关注点主要有：资质及管理能力;信用状况;其他项目的关联风险等以及项目条件、企业条件是否符合金融机构的信贷政策及风险管理要求，担保措施的可实施性等方面。

　　(四)项目市场评估

　　与对某一宗房地产的价值(价格)评估相比，贷款项目评估注重竞争区域内房地产市场的发展趋势。一般要求进行项目的SWOT(优势、劣势、机会、威胁)分析，评价项目的产品、客户定位，对项目周边区域及竞争项目分析也更深入化、具体化。