2018年房地产估价师案例与分析第四章第二节房地产投资项目可行性研究

　　第二节房地产投资项目可行性研究

　　一、房地产投资项目可行性研究特点

　　房地产投资项目可行性研究属于房地产投资项目开发的前期工作。房地产投资项目可行性研究也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。

　　房地产投资项目可行性研究与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性研究主要是以评价项目能否安全可靠获取投资收益为目的，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。

　　二者的联系则在于：可行性研究一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。

　　房地产投资项目可行性研究和一般的投资项目可行性研究也有一个关键的区别。这里讲的一般投资项目指其他生产行业的投资项目，以工业投资项目为主。工业投资项目的投资—回收过程是：项目建成之后成为生产企业，企业生产产品，产品销售之后获得收益，进而回收投资和获得投资回报。

　　而房地产投资项目(以建成后全部销售的房地产项目为例)的投资—回收过程则是：项目建成之后形成产品，产品销售之后获得收益，进而回收投资和获得投资回报。也就是说：房地产项目完成之后直接形成产品，而一般工业投资项目完成之后是形成企业。这导致房地产项目的投资测算过程和一般工业项目的投资测算过程是有所区别的，主要的区别在一般工业项目投资测算过程中的固定资产摊销和企业运营过程中的流动资产占用的测算，在房地产项目投资测算时的表现形式是不同的。

　　但从目前的实践情况看，并未将房地产投资的上述特点反映出来。

　　目前房地产开发项目可行性研究的主要依据是建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，这个评价方法的基本过程和用于一般工业项目投资可行性分析的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》(由国家发展改革委和建设部发布)等文件是一样的，并未充分体现上述房地产投资的特点，这有待今后加以改进。

　　二、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容

　　由于房地产开发项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容：

　　(一)项目总论

　　(1)项目背景

　　主要说明项目名称、开发企业基本情况、承担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等。

　　(2)可行性研究结论及建议

　　主要包括：宏观投资环境分析、市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议。

　　(二)项目概况

　　主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析、项目SWOT分析等。

　　(三)项目投资环境分析

　　主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。

　　(四)项目区域环境分析

　　主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项目、区域基础及公共配套设施状况等进行分析。

　　(五)房地产市场分析

　　(1)城市总体房地产市场分析

　　主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。

　　(2)项目所在区域房地产市场分析

　　主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。

　　(3)房地产市场分析总结

　　(六)项目市场定位

　　主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、项目定位评估及发展设想。

　　(七)项目规划与建筑设计方案

　　主要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。

　　(八)项目开发建设进度安排

　　主要包括：有关工程计划说明、前期开发计划、工程建设计划、项目实施安排、建设场地布置等。

　　(九)投资估算与资金筹措

　　主要包括：项目总投资估算;项目投资来源、筹资方式确定;开发成本估算;销售成本、经营成本估算。

　　(十)项目经济效益分析

　　(1)项目销售及经营收入测算。

　　(2)项目销售回款计划。

　　(3)项目利润测算。

　　(4)项目赢利能力分析。

　　(5)项目偿债能力分析。

　　(十一)项目风险分析

　　(1)项目盈亏平衡分析

　　(2)项目敏感性分析

　　(3)项目风险分析

　　主要包括项目竞争风险、投资风险、市场风险、筹资风险的分析。

　　(十二)项目社会效益和影响分析

　　(十三)项目可行性研究结论与建议

　　(1)项目可行性研究结论

　　(2)项目主要问题及解决建议

　　(3)项目风险及防范建议