2018年房地产估价师案例与分析第二章考点:商业房地产估价

　　商业房地产估价

　　商业房地产指用于商业目的的房地产。

　　(一)商业房地产的特点

　　商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商店等。

　　1.收益性

　　2.经营内容多，业态多样

　　3.出租、转租经营多，产权分散复杂

　　4.装修高档而复杂

　　5.垂直空间价值衰减性明显

　　(二)影响商业房地产价格的因素

　　1.影响商业房地产价格的区位状况

　　(1)地段繁华程度。(2)交通条件。(3)临街状况。(4)楼层。

　　2.影响商业房地产价格的实物状况

　　(1)建筑品质及内部格局。(2)净高。(3)面积。(4)装修。(5)无形价值。

　　(三)商业房地产估价的常用方法

　　商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

　　1.收益法。

　　商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。注意净收益、收益年限、报酬率的确定。

　　2.市场法。

　　商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易(比较)实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。也可用市场法进行租金的估算。

　　3.成本法。

　　在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助。

　　(三)商业房地产估价的技术路线和难点处理

　　1.不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两类。

　　(1)出租型商业房地产

　　出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。

　　采用收益法估价的关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期外两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。

　　采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面：①直接求取商业房地产价格;②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。

　　(2)运营型商业房地产

　　运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，由于难以获取第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。

　　2.不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　(1)整幢商业房地产估价

　　在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。

　　(2)整层商业房地产估价

　　整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。

　　虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。

　　(3)同层商业房地产不同铺面评估

　　对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。

　　(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。