2017年房地产估价师案例分析辅导：商务办公房地产估价的常用方法

　　商务办公房地产估价的常用方法

　　商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

　　(1)收益法。

　　由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。

　　(2)市场法。

　　商务办公房地产的转售转租比较频繁，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。 市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。

　　(3)成本法。

　　在有些估价业务中，例如商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑，也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。

　　(四)商务办公房地产估价的技术路线和难点处理

　　1.商务办公房地产租金的求取

　　商务办公房地产主要以租赁经营为主，因此租金的求取是非常重要的工作，与商业房地产一样，商务房地产租金往往采用市场法获取，租金的求取应注意以下方面：

　　(1)租约问题

　　对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

　　(2)租金构成内涵问题

　　商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：①租金中包含物业管理费;②租金中包含物业管理费、水电费;③租金中不包含物业管理费、水电费;④计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;⑤计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。显然租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。

　　(3)租金的支付方式问题

　　租金支付方式的不同，体现出资金时间价值的差异，必然导致租赁价格的差异。商务房地产租金的支付方式一般主要有：①按月分期支付;②按季度分期支付;③按年支付;④按租约期限一次性支付。通常情况下是以按月分期支付为主，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例的租金支付方式。

　　(4)地下车库租金问题

　　商务办公房地产的地下车库往往是采取租赁经营，其租金收入一般分为两部分， 一部分是向访客提供的临时租车位，这部分车位占总车位数的比例会因商务房地产的办公规模、租户类型的不同而不同，如租户中有部分是政府的对外办事机构，那么访客就会较多，临时租车位比重会相应增多，另一部分是向业主提供的包月出租的车位。包月出租的车位租金水平固定，按月收取，这部分的租金测算比较容易。而临时租车位的租金往往是按小时的时段计，不同的时间段租金水平也不一样，不同工作时段的利用率也不一样，如周末的利用率比周工作日的会低很多，同一工作日的高峰时段比非高峰时段的利用率高，因此临时租车位的租金测算比较复杂，首先应了解不同时段的租金水平;第二了解同一工作日的高峰时段与非高峰时段车位的利用率差异，确定车位的工作日周转次数;第三、了解工作日与非工作日车位的利用率差异，确定车位的非工作日周转次数;最后分别测算工作日与非工作日的租金收入。