2017年房地产估价师《案例分析》辅导：房地产估价结果报告

房地产估价结果报告

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构

　　北京市×××房地产评估有限责任公司

　　单位地址：北京市××区×××胡同24号院

　　资质级别：建设部壹级

　　资质证书：建房估证字[2005]×××号

　　法人代表：×××

　　联系人：×××

　　三、估价对象

　　(一)估价对象界定

　　估价对象指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼土地使用极及地上建筑物(停建)。

　　估价对象状况一览表

　　(二)估价对象概况

　　1.估价对象四至

　　估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。

　　2.建筑物历史背景

　　该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。

　　该楼于二十世纪九十年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层(公寓楼格局形式)，总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理;在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000㎡的夹层楼板;此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。

　　3.建筑物现状

　　建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。顶棚未作处理，管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。

　　估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间瓷砖铺地面、铺墙面、铝合金吸音吊板，厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。

　　建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供;夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准;部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。