2016房地产估价师案例与分析：商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　商业房地产评估在总体技术方法、思路上虽大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上又有各自的特点。

　　(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型两类。

　　1.出租型商业房地产

　　出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。

　　采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。

　　采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面：①直接求取商业房地产价格;②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查看显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。

　　例如，有个商场，分割出售，面积相仿，但四面临街状况不同，其中一面临商业街，其销售价格是7.5～9万/㎡，两面临普通道路，销售价格是 6.5万/㎡，另一面临弄里小路，其销售价格是3.5～4万/㎡.同样的底层，价格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔细了解具体坐落位置，简单将其中临弄里小路的交易实例用于沿普通道路的估价对象进行比较，就会造成估价的失误。

　　此外在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格(或租金)内涵。如，当前许多商业房地产的销售采取了售后回租的形式，这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。类似的这种实例可比性基础比较弱，一般不宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正。又如商业物业的租金，有的包含了管理费、水电费等，而有的则没有，而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任等都对租赁价格产生影响，所以要详细了解这些内容。

　　2.运营型商业房地产

　　运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，由于难以获取第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。